Продажа квартиры в Турции иностранцем: налог, расходы и перевод денег за рубеж

Короткий ответ: если иностранец продаёт квартиру в Турции, купленную менее пяти лет назад, с прибыли платится подоходный налог (değer artışı kazancı) по ставкам 15–40%; за 2026 год первые 150 000 TL прибыли не облагаются, а цена покупки индексируется по инфляции. После пяти лет владения этот налог не возникает. Продавец также платит 2% тапу-харча. Деньги от продажи можно перевести за рубеж через банк.

Последнее обновление: 13 октября 2026 года.

Нужно ли иностранцу платить налог при продаже квартиры в Турции?

Всё зависит от того, как и когда вы получили квартиру. По статье mükerrer 80 (п. 6) Закона о подоходном налоге (GVK, № 193) прибыль от продажи недвижимости облагается налогом, если объект продан в течение пяти лет с даты приобретения. Гражданство продавца значения не имеет: правило одинаково для турок, россиян, казахстанцев и всех остальных.

• Куплена менее пяти лет назад — прибыль облагается налогом (после индексации и льготы, см. ниже).
• Куплена пять и более лет назад — налог на прирост стоимости не платится. Срок считается по календарным дням, как правило, от даты регистрации в тапу.
• Получена по наследству или в дар (ivazsız iktisap) — налог на прирост стоимости не возникает независимо от срока. Об оформлении наследства — в статье свидетельство о наследстве в Турции.

Есть исключение: если человек покупает и продаёт недвижимость регулярно, с целью заработка, налоговая может квалифицировать доход как коммерческую прибыль (ticari kazanç), и тогда пятилетнее правило не помогает. Для разовой продажи собственной квартиры это, как правило, не актуально.

Отдельный момент — квартиры, купленные на этапе строительства или через кооператив. Согласно разъяснениям налоговой службы (брошюра GİB о продаже недвижимости), датой приобретения в таких случаях может считаться день, когда квартира фактически передана в пользование (подтверждается актом передачи, договорами на воду и электричество), а не дата тапу. Это может сократить оставшийся пятилетний срок.

Как рассчитывается налог при продаже до пяти лет?

Облагается не вся цена продажи, а только чистая прибыль (статья mükerrer 81 GVK). Порядок расчёта:

1. Цена покупки индексируется по индексу цен производителей Yİ-ÜFE (публикует TÜİK): берётся индекс месяца, предшествующего покупке, и месяца, предшествующего продаже. Индексация применяется, только если рост индекса составил 10% или больше — при нынешней инфляции это условие обычно выполняется.
2. Вычитаются расходы продавца, связанные с продажей и оставшиеся на нём, в том числе уплаченные налоги и сборы (например, его доля тапу-харча).
3. Применяется годовая льгота: за 2026 год не облагаются 150 000 TL прибыли от продажи такого имущества (сумма установлена Сообщением № 332 к GVK, Resmî Gazete от 31.12.2025). Льгота годовая и меняется каждый год.
4. К остатку применяется прогрессивная шкала 2026 года: 15% до 190 000 TL, 20% до 400 000 TL, 27% до 1 000 000 TL, 35% до 5 300 000 TL и 40% свыше (ст. 103 GVK).

Упрощённый пример. Квартира в Аланье куплена в марте 2023 года за 3 000 000 TL и продана в августе 2026 года за 8 000 000 TL. Для наглядности условно примем, что индекс Yİ-ÜFE за это время вырос вдвое (реальное значение нужно взять из таблиц TÜİK на дату продажи).

Шаг	Сумма, TL
Цена продажи	8 000 000
Индексированная цена покупки (3 000 000 × 2,0)	− 6 000 000
Тапу-харч продавца (2% от 8 000 000)	− 160 000
Чистая прибыль	1 840 000
Льгота 2026 года	− 150 000
Облагаемая база	1 690 000
Налог по шкале 2026 года (232 500 + 35% × 690 000)	≈ 474 000

Пример не учитывает другие доходы, которые суммируются в годовой декларации. Если прибыль после индексации и вычетов не превышает 150 000 TL, налог за 2026 год не возникает и, по разъяснению GİB, годовую декларацию по этому доходу подавать не нужно. Убыток от продажи не уменьшает другие доходы (ст. 88 GVK).

Важно понимать, что расчёт ведётся в лирах. Даже если в долларах или евро квартира подорожала незначительно, в лирах прибыль может быть заметной; индексация частично это компенсирует, но не полностью.

Когда подавать декларацию: резидент или нерезидент?

Срок зависит от налогового статуса продавца:

• Налоговый резидент Турции (tam mükellef) — по общему правилу тот, кто живёт в Турции или находится в стране более шести месяцев в календарном году (ст. 4 GVK). Прибыль включается в годовую декларацию, которую подают с 1 по 31 марта следующего года (за продажу в 2026 году — в марте 2027); налог платится двумя частями — в марте и июле. Подать можно через систему Hazır Beyan или через бухгалтера (mali müşavir).
• Нерезидент (dar mükellef), у которого нет обязанности подавать годовую декларацию, подаёт отдельную декларацию (münferit beyanname) в течение 15 дней после продажи в налоговую инспекцию по месту нахождения квартиры (ст. 101 GVK). Налог по ней уплачивается в тот же срок (ст. 120 GVK). Этот срок продавцы, которые сразу уезжают из Турции, часто упускают.

Если у вас есть налоговые обязательства в стране проживания, учитывайте соглашение об избежании двойного налогообложения: по таким соглашениям доход от продажи недвижимости, как правило, может облагаться в стране, где она находится, а уплаченный в Турции налог засчитывается по правилам вашей страны. О налоговом номере и счёте — в статье банковский счёт и налоговый номер в Турции; о налоге со сдачи квартиры — налог на аренду квартиры в Турции.

Какие расходы несёт продавец?

Кроме возможного налога на прирост стоимости, у продавца есть обязательные платежи при оформлении сделки в тапу. Сводная таблица по состоянию на 13 октября 2026 года:

Платёж	Размер	Основание
Тапу-харч (доля продавца)	2% (binde 20) от заявленной цены; цена не может быть ниже кадастровой стоимости для налога на недвижимость	Закон о сборах № 492, тариф № 4, п. 20/a
Плата за услуги тапу (döner sermaye)	фиксированная сумма по тарифу TKGM на 2026 год с районным коэффициентом; кто её платит — обычно решают стороны	тариф TKGM
Налог на прирост стоимости	0 — если владели 5+ лет; до 5 лет — 15–40% с прибыли сверх 150 000 TL (2026)	ст. mükerrer 80–81 GVK
Долг по налогу на недвижимость (emlak vergisi)	должен быть погашен до сделки	ст. 30 Закона № 1319
Полис DASK	действующий полис обязательного страхования от землетрясений на дату сделки	ст. 11 Закона № 6305
Переводчик, доверенность, бухгалтер	по рыночным ценам, если нужны	—

Не стоит указывать в тапу цену ниже реальной. Если выяснится, что заявленная цена не отражает фактическую, налоговая доначисляет разницу харча и штраф в размере ещё одного начисления (ст. 63 Закона № 492 в редакции от декабря 2025 года). Налог на прирост стоимости при этом всё равно считается от реальной цены, а заниженная сумма в документах создаёт проблемы и при переводе денег. Подробнее о расходах покупателя, которые полезно понимать и продавцу, — в статье расходы при покупке недвижимости в Турции в 2026 году.

Что подготовить до продажи?

• Турецкий налоговый номер (vergi numarası) — обычно он уже есть с момента покупки.
• Действующий полис DASK: без него тапу не проведёт регистрацию перехода права.
• Отсутствие долга по emlak vergisi: тапу проверяет кадастровую стоимость и долг через систему муниципалитета, и при наличии долга сделку не проведут. На практике полезно заранее получить в муниципалитете справку о стоимости (emlak vergisi değeri) и убедиться, что всё оплачено.
• Присяжный переводчик (yeminli tercüman): если продавец или покупатель не владеет турецким, его присутствие при подписании в тапу обязательно (Регламент о тапу-реестре — Tapu Sicili Tüzüğü).
• Доверенность, если продавец не может приехать: она оформляется у турецкого нотариуса или в консульстве Турции; иностранный документ, как правило, нужен с апостилем и переводом. Требования к тексту доверенности стоит согласовать заранее.
• Проверка записи в тапу: ипотека, аресты, ограничения и запись о запрете продажи (для «гражданских» объектов) — см. как проверить тапу в Турции.

Если квартира — основание вашего ВНЖ по недвижимости, после продажи это основание исчезает; о последствиях — в статье ВНЖ по недвижимости в Турции.

Можно ли перевести деньги от продажи за рубеж?

Да. По статье 16 Решения № 32 о защите стоимости турецкой валюты лица, проживающие за пределами Турции, вправе переводить через банки доходы от принадлежащей им в Турции недвижимости и суммы от её продажи. По тексту Циркуляра о движении капитала (Sermaye Hareketleri Genelgesi, ст. 13), который приводит TKGM, переводится чистая сумма после уплаты налогов и аналогичных обязательств.

На практике покупатель обычно перечисляет деньги в лирах на турецкий счёт продавца, продавец покупает валюту и отправляет её банковским переводом. Банк, как правило, запрашивает:

• паспорт и налоговый номер продавца;
• документ о продаже из тапу (resmi senet) и подтверждение поступления денег от покупателя;
• документы о покупке квартиры, включая документ о продаже валюты банку (döviz alım belgesi, DAB) — с 2022 года иностранцы при покупке должны продать валюту турецкому банку до регистрации в тапу, и этот документ подтверждает, что деньги пришли из-за рубежа;
• подтверждение уплаты налога или пояснение, почему налог не возник (например, владение более пяти лет).

Перечень документов в разных банках отличается, а банковская практика может меняться; при крупных суммах банк вправе дополнительно проверить происхождение средств. Если вы живёте в Турции с ВНЖ, банк может считать вас резидентом, и порядок оформления перевода может отличаться. Уточните требования в своём банке заранее, до подписания сделки, чтобы деньги не «зависли» на счёте.

Квартира куплена для гражданства: когда её можно продать?

Если гражданство Турции получено через покупку недвижимости, по ст. 20 Регламента о применении Закона о гражданстве объект стоимостью не менее 400 000 долларов США приобретается с записью в тапу о том, что он не будет продан в течение трёх лет. Пока действует эта запись, тапу не зарегистрирует продажу. Подробнее — в статье турецкое гражданство для иностранцев.

Обратите внимание: трёхлетний запрет и пятилетнее налоговое правило — разные сроки. Если «гражданскую» квартиру продать на четвёртом году владения, запрет уже не мешает, но прибыль, как правило, облагается налогом на прирост стоимости. Порядок снятия записи после истечения срока стоит заранее уточнить в тапу.

Часто задаваемые вопросы

Я владею квартирой в Аланье шесть лет. Нужно ли платить налог при продаже?

Налог на прирост стоимости не возникает, если продажа не носит характера регулярной коммерческой деятельности. Остаются 2% тапу-харча с вашей стороны и плата за услуги тапу по договорённости с покупателем.

Квартира досталась мне по наследству. Что с налогом?

Прибыль от продажи имущества, полученного по наследству или в дар, налогом на прирост стоимости не облагается, даже если вы продаёте его сразу. Но перед продажей наследство должно быть оформлено в тапу на наследников.

Можно ли продать квартиру, не приезжая в Турцию?

Да, через представителя по доверенности, оформленной у турецкого нотариуса или в консульстве Турции. Деньги при этом разумно получать на счёт, открытый на ваше имя.

Покупатель просит указать в тапу цену ниже реальной. Чем это грозит?

Обеим сторонам — доначислением харча и штрафом; продавцу — ещё и проблемами с расчётом налога и переводом денег, потому что документы не совпадут с реальными платежами.

Я продал квартиру дешевле, чем купил. Нужно что-то подавать?

Если после индексации прибыли нет, налога нет. Сохраните документы о покупке и продаже: они могут понадобиться налоговой и банку при переводе денег.

Чем может помочь адвокат?

Проверить тапу и договор, подготовить доверенность, сопровождать сделку и расчёты, а при споре с покупателем или налоговой — представлять ваши интересы. См. адвокат по недвижимости в Алании, налоговый адвокат, а также русскоговорящий адвокат в Анталье и адвокат в Манавгате.

Материал носит общий информационный характер по состоянию на 13 октября 2026 года и не является индивидуальной юридической консультацией, в том числе налоговой. Суммы льгот, ставки, тарифы и банковские требования меняются — проверяйте их на сайтах gib.gov.tr и tkgm.gov.tr и в своём банке на дату сделки.