Короткий ответ: иностранец из разрешённой страны может купить в Турции земельный участок (arsa) и сельхозземлю (tarla). Лимит — 30 гектаров на человека по всей стране и 10% частной земли района. Купив участок без здания, он обязан в течение двух лет подать проект на утверждение министерства. Иначе участок могут принудительно продать. Для гражданства незастроенная земля с 2023 года не подходит.
Последнее обновление: 9 ноября 2026 года.
Покупка земли в Аланье, Манавгате или Газипаше кажется простой: участок дешевле квартиры, а строить можно «потом». Но для иностранца земля — самая ограниченная категория недвижимости. Главные правила содержатся в ст. 35 Закона № 2644 о кадастре (Tapu Kanunu). Ниже — что в них сказано и что проверить до задатка. Материал касается только Турции: в Северном Кипре действуют собственные правила, и турецкие нормы к ним не относятся.
Какие лимиты действуют для иностранца?
| Правило | Что означает | Основание |
|---|---|---|
| Гражданство покупателя | Купить могут граждане стран, определённых Президентом Турции | ст. 35/1 |
| Лимит на человека | Не более 30 гектаров по всей Турции (Президент может увеличить до двух раз) | ст. 35/1 |
| Лимит на район | Вся собственность иностранных граждан — не более 10% частной земли района | ст. 35/1 |
| Участок без здания | Проект — на утверждение в министерство в течение 2 лет | ст. 35 |
| Нарушение условий | Срок до 1 года на самостоятельную продажу, затем принудительная продажа с выплатой суммы собственнику | ст. 35 |
| Запретные зоны | Военные и другие охраняемые зоны закрыты; применяются отдельные ограничения | ст. 35, Закон № 2565 |
Президент также вправе дополнительно ограничить или приостановить покупки по стране, региону, площади и типу объекта. Поэтому важно проверять условия на дату сделки, а не по старым статьям. Если граница 10% в конкретном районе уже достигнута, кадастр не оформит покупку, даже если продавец и покупатель согласны.
Что значит обязанность подать проект в течение двух лет?
Закон говорит о «незастроенной недвижимости» (yapısız taşınmaz). Покупатель обязан представить проект на утверждение соответствующего министерства в течение двух лет. После утверждения в запись кадастра вносится отметка со сроками начала и завершения, а министерство следит за исполнением.
Если заявление не подано, проект не реализован вовремя или участок используют не по назначению, Министерство финансов предоставляет срок не более одного года для самостоятельной продажи. Если собственник её не проводит, участок продаётся принудительно, а сумма выплачивается ему. Для покупателя, который просто хочет «подержать землю, пока вырастет в цене», это главный риск.
Обязанность применима и к arsa, и к tarla, потому что важен сам факт отсутствия здания. Точный порядок подачи, форма проекта и министерство определяются на дату сделки: это стоит уточнить до покупки, а не после.
Чем arsa отличается от tarla?
- Arsa — участок в зоне застройки. Возможности строительства определяет план зонирования (imar planı) и справка о зонировании (imar durumu) из муниципалитета.
- Tarla — сельскохозяйственная земля. Само слово в тапу ещё ничего не говорит о возможности построить дом; чаще всего её основное назначение — сельхозпроизводство.
- Виноградник, сад, оливковая роща — обозначения в тапу, для которых могут действовать особые правила. Их смысл проверяют отдельно.
Реклама «участок с видом на море под виллу» не заменяет документ. Смотреть нужно на тип в тапу, справку о зонировании и данные на сервисе кадастра. О том, как читать реестр, — в статье как проверить тапу в Турции.
Почему «доля в поле» опасна?
Закон № 5403 об охране почв устанавливает минимальный размер сельхозучастка. Для абсолютных сельхозземель, маргинальных земель и земель особых культур он не может быть меньше 2 гектаров, для многолетних насаждений — 0,5 гектара, для теплиц — 0,3 гектара; министерство может увеличить эти значения. Участок такого размера становится неделимым: его нельзя разделить или раздробить на меньшие части (ст. 8).
Если вам предлагают «1 дунам с собственной частью поля» или «долю с планом участка», задайте простые вопросы. Вы покупаете конкретный выделенный участок или долю (hisse) во всём поле? Есть ли подпись всех собственников? Разрешена ли такая покупка законом? План, который нарисовал продавец, не является разделом.
Использовать ценные сельхозземли не для производства в принципе нельзя, кроме перечисленных в законе случаев и с разрешения уполномоченного органа (ст. 13). Поэтому строить дом на tarla без официального разрешения и надеяться потом «узаконить» — плохой план.
Даёт ли участок ВНЖ или гражданство?
Гражданство: с 2023 года незастроенная земля и поля не засчитываются для получения гражданства через покупку недвижимости на 400 000 долларов. Подробнее: гражданство Турции за инвестиции.
ВНЖ: Закон № 6458 называет основанием для краткосрочного ВНЖ наличие недвижимости в Турции (ст. 31), но применение зависит от дополнительных правил: порога стоимости, типа объекта и адреса. Покупать землю только ради ВНЖ не стоит, пока вы не проверили конкретный объект в миграционном управлении: ВНЖ по недвижимости и закрытые районы.
Можно ли купить землю через турецкую компанию?
Компания в Турции с долей иностранцев 50% и более или с правом иностранцев назначать большинство руководителей может приобретать недвижимость для деятельности, указанной в уставе (ст. 36). Это не способ обойти лимиты для личных целей. Участок должен быть связан с реальной деятельностью, а для некоторых зон проверяются вопросы безопасности. Сравнение форм бизнеса — в статье ООО или ИП в Турции.
Какие проверки провести до задатка?
- Тапу. Собственник, доли, ипотека, арест, отметки. Если продавец действует по доверенности, проверьте её.
- Тип в реестре. Arsa, tarla, виноградник, сад — от этого зависит всё дальнейшее.
- Справка о зонировании. Что разрешено строить, какой коэффициент, есть ли дорога и какие отступы; запрашивается в муниципалитете.
- Ограничения. Лес, побережье, охранная зона, сельхозстатус. Рядом с морем и лесом в Аланье это особенно важно.
- Лимиты для иностранцев. Ваша страна, площадь и доступность района на дату сделки.
- Договор. Сделку с недвижимостью нужно оформить официально; частная расписка на продажу не передаёт собственность (ст. 237 Обязательственного кодекса). Предусмотрите возврат задатка, если кадастр откажет.
- План проекта. Что вы будете строить, в какие сроки и как подадите проект в течение двух лет.
Отдельно рассчитайте расходы: расходы при покупке недвижимости в 2026 году. Сопровождение покупки описано на странице адвокат по недвижимости; для районов — Газипаша и Манавгат.
Частые ошибки
- покупка «доли с планом» без реального раздела;
- вера в рекламу «под застройку» без справки о зонировании;
- участок куплен ради роста цены, а двухлетний срок подачи проекта забыт;
- покупка земли ради гражданства, хотя она не подходит;
- частная расписка вместо сделки в кадастре;
- смешение правил Турции и Северного Кипра.
Часто задаваемые вопросы
Может ли россиянин или казахстанец купить участок в Аланье?
Как правило, граждане стран из разрешённого перечня могут, при соблюдении лимитов и проверке зоны. Условия по конкретному гражданству и району проверяются на дату сделки.
Сколько земли может иметь иностранец?
До 30 гектаров по всей Турции. Вся земля иностранных граждан в районе не может превышать 10% его частной территории. Президент вправе менять отдельные лимиты.
Что будет, если не подать проект за два года?
Министерство финансов даёт срок до одного года на продажу. Если собственник не продаёт сам, участок продаётся принудительно, а сумма выплачивается ему.
Можно ли построить дом на tarla?
Только в рамках зонирования и закона об охране почв, с необходимыми разрешениями. Сельхозтип участка сам по себе не даёт права строить. Проверку начинают со справки из муниципалитета.
Подходит ли участок для гражданства?
Нет. С 2023 года незастроенные земли и поля не учитываются для инвестиции в 400 000 долларов.
Действует ли это для Северного Кипра?
Нет. Эта статья описывает право Турции. В Северном Кипре действуют отдельные нормы и отдельный реестр.
Материал носит общий информационный характер по состоянию на 9 ноября 2026 года и не является индивидуальной юридической консультацией. Условия для конкретного гражданства и района проверяются на дату сделки.
Юридическое бюро Rufina Taştan — адвокат в Аланье: консультации на русском, турецком и английском языках.