Короткий ответ: да, иностранец, который сдаёт квартиру в Турции, обязан платить подоходный налог с арендной платы — независимо от того, живёт он в Турции или за рубежом. Для жилой аренды действует льгота: доход за 2026 год до 58 000 TL (на каждого собственника) не облагается и не декларируется. Если доход выше, декларацию подают с 1 по 31 марта следующего года, а налог платят двумя частями — в марте и июле. Арендную плату за жильё нужно получать только через банк или PTT.
Последнее обновление: 8 октября 2026 года. Суммы — по Сообщению № 332 к Закону о подоходном налоге (Resmî Gazete от 31.12.2025).
Должен ли иностранец платить налог со сдачи квартиры в Турции?
Да. По Закону о подоходном налоге (GVK, № 193) доход от сдачи недвижимости в аренду (gayrimenkul sermaye iradı, ст. 70) облагается налогом в Турции, если объект находится в Турции. Гражданство собственника значения не имеет. Отличается только налоговый статус:
- Налоговый резидент (tam mükellef) — по общему правилу тот, кто непрерывно проживает в Турции более шести месяцев в течение календарного года (ст. 4 GVK). Облагается доход в целом.
- Нерезидент (dar mükellef) — облагается только доход, полученный в Турции, в том числе аренда квартиры в Аланье или Анталье.
Для обоих статусов действует одна и та же льгота на жилую аренду. Если у вас есть налоговые обязательства и в стране гражданства, учитывайте соглашение об избежании двойного налогообложения между Турцией и вашей страной.
Какая льгота действует в 2026 году?
Статья 21 GVK освобождает от налога доход от сдачи жилья в пределах годовой суммы. Сумма меняется каждый год:
| Год получения дохода | Льгота на жилую аренду | Когда подаётся декларация |
|---|---|---|
| 2025 | 47 000 TL | март 2026 (срок прошёл) |
| 2026 | 58 000 TL | 1–31 марта 2027 |
Важно знать о льготе:
- она применяется только к жилью; для офисов и магазинов не действует;
- если у квартиры несколько собственников (например, супруги), льгота применяется к каждому по его доле;
- при нескольких сданных квартирах льгота одна — на общий доход от жилья;
- её теряет тот, кто должен был подать декларацию, но не подал или указал меньший доход; закон предусматривает и другие ограничения (например, для лиц с доходом от предпринимательства), их стоит проверить индивидуально.
Как рассчитывается налог: пример
Облагаемая база считается так: годовая арендная плата минус льгота, затем минус расходы. Расходы можно учесть двумя способами: фиксированным вычетом 15% (götürü gider, ст. 74 GVK) без подтверждающих документов или фактическими расходами по документам. Перейти с фактических расходов на фиксированный вычет можно только через два года.
| Шаг | Сумма, TL |
|---|---|
| Аренда за 2026 год (20 000 TL × 12) | 240 000 |
| Минус льгота 2026 года | − 58 000 |
| Остаток | 182 000 |
| Минус фиксированный вычет 15% | − 27 300 |
| Облагаемая база | 154 700 |
| Налог по ставке 15% | ≈ 23 205 |
Пример упрощённый: он не учитывает другие доходы, которые суммируются с арендой в декларации.
Какие расходы можно учесть при фактическом методе?
Если вместо фиксированных 15% вы выбираете фактические расходы, статья 74 GVK позволяет вычесть из арендного дохода (после льготы) расходы, связанные именно со сдаваемым объектом и подтверждённые документами. Основные из них:
- расходы на ремонт и содержание квартиры, которые несёт собственник;
- страховые взносы за квартиру, включая обязательное страхование от землетрясений (DASK);
- налог на недвижимость (emlak vergisi) и другие обязательные платежи по объекту;
- амортизация — ежегодно 2% от стоимости приобретения квартиры;
- проценты по кредиту, взятому на покупку квартиры, и расходы на управление объектом.
Если квартира сдана только часть года, расходы учитываются пропорционально. Фактический метод выгоден, когда расходы заметно превышают 15%, но требует аккуратного хранения счетов и платёжных документов; при проверке налоговая может их запросить.
Какие ставки налога в 2026 году?
Ставки прогрессивные (ст. 103 GVK, суммы на 2026 год по Сообщению № 332):
| Облагаемый доход, TL | Ставка |
|---|---|
| до 190 000 | 15% |
| 190 000 – 400 000 | 20% |
| 400 000 – 1 000 000 | 27% |
| 1 000 000 – 5 300 000 | 35% |
| свыше 5 300 000 | 40% |
Ставка применяется к каждой части дохода в своём диапазоне, а не ко всей сумме сразу.
Когда и как подать декларацию?
- Срок: с 1 по 31 марта года, следующего за годом получения дохода. За доход 2026 года — в марте 2027.
- Где: онлайн через систему готовых деклараций налоговой службы (hazirbeyan.gib.gov.tr) или через бухгалтера (mali müşavir). Нерезиденты, у которых нет представителя в Турции, как правило, относятся к налоговой инспекции по месту нахождения квартиры.
- Что нужно: турецкий налоговый номер (vergi numarası) или номер иностранца, пароль интернет-налоговой (выдаётся в налоговой инспекции), договор аренды и выписки о поступлении платежей.
- Оплата: двумя равными частями — до конца марта и до конца июля.
О получении налогового номера и открытии счёта — в статье банковский счёт и налоговый номер в Турции.
Почему аренду нужно получать только через банк?
С 17 октября 2024 года (Сообщение № 328 к GVK) арендная плата за жильё должна проходить через банк или PTT независимо от суммы; для посуточной аренды это правило действует давно. Если деньги переданы наличными, налоговый штраф (özel usulsüzlük) может быть начислен и собственнику, и арендатору. На действительность самого договора аренды это не влияет, но в споре с арендатором банковские переводы — главное доказательство оплаты. Подробнее о договоре — в статье договор аренды в Аланье: права арендатора и собственника.
Что если квартиру снимает компания?
Если арендатор — турецкая компания, она, как правило, удерживает налог у источника (stopaj) и перечисляет его в бюджет. Удержанный налог учитывается в декларации. Детали зависят от вида объекта и статуса арендатора — их лучше проверить до подписания договора.
А посуточная аренда?
Сдача жилья туристам на срок до 100 дней требует отдельного разрешения (закон № 7464), и её налоговый режим отличается от обычной долгосрочной аренды. Если вы сдаёте квартиру посуточно в Аланье или Анталье, проверьте наличие разрешения и порядок налогообложения до начала сдачи.
Часто задаваемые вопросы
Я живу в России и сдаю квартиру в Аланье. Нужно ли платить налог в Турции?
Да, доход от недвижимости в Турции облагается в Турции. Если годовая аренда за 2026 год не превышает 58 000 TL на собственника, декларацию подавать не нужно.
Квартира сдавалась только несколько месяцев. Как считать?
Декларируется только фактически полученная за год арендная плата. Льгота при этом не уменьшается пропорционально: если, например, за 2026 год вы получили 50 000 TL, доход укладывается в льготу 58 000 TL и декларация не нужна.
Включаются ли в доход коммунальные платежи, которые платит арендатор?
Если арендатор сам оплачивает электричество, воду и газ по своим счетам, эти суммы не являются доходом собственника. Если же такие расходы, обычно лежащие на собственнике, по договору берёт на себя арендатор, их стоимость может рассматриваться как часть арендной платы — это стоит прописать в договоре явно.
Что будет, если не подать декларацию?
Налоговая может доначислить налог с пенями и штрафом; кроме того, при неподаче декларации льгота теряется, и налогом облагается вся сумма аренды.
Можно ли подать декларацию из-за рубежа?
Да, онлайн при наличии пароля интернет-налоговой или через бухгалтера/представителя по доверенности.
Нужно ли платить НДС с аренды квартиры?
Долгосрочная аренда жилья физическим лицом НДС, как правило, не облагается; посуточная аренда регулируется иначе — уточняйте до начала сдачи.
Чем может помочь адвокат?
Проверить договор аренды, порядок оплаты и налоговые последствия до сдачи квартиры, а при споре с арендатором или налоговой — представлять ваши интересы. См. налоговый адвокат в Алании и русскоговорящий адвокат в Анталье.
Материал носит общий информационный характер по состоянию на 8 октября 2026 года и не является индивидуальной налоговой или юридической консультацией. Суммы и ставки меняются ежегодно — проверяйте их на сайте налоговой службы (gib.gov.tr) на дату подачи.
