Короткий ответ: владелец квартиры в Турции, в том числе иностранец, ежегодно платит налог на недвижимость (emlak vergisi) в муниципалитет двумя частями — в марте–мае и в ноябре; в Аланье ставка для жилья — 0,2% от налоговой стоимости. Кроме того, обязательны ежегодная страховка DASK и взносы на содержание дома (aidat). Налог на уборку территории оплачивает тот, кто живёт в квартире, вместе со счётом за воду.
Последнее обновление: 27 октября 2026 года.
Этот материал — для иностранцев, которые уже купили квартиру в Аланье, Газипаше, Манавгате или Анталье и хотят понять, какие платежи будут каждый год, кому и когда платить и что будет, если о них забыть. Расходы при покупке мы разобрали в статье «Расходы при покупке недвижимости в Турции в 2026 году», налог при продаже — в статье «Продажа квартиры в Турции: налог и расходы», налог со сдачи в аренду — в статье «Налог на аренду квартиры в Турции». Здесь — только то, что владелец платит регулярно, просто потому, что квартира у него есть.
Какие обязательные платежи есть у владельца квартиры в Турции?
Обязательных платежей пять: налог на недвижимость, налог на уборку территории, страховка DASK, aidat и — только для дорогого жилья — налог на ценное жильё. Гражданство владельца значения не имеет: закон говорит о собственнике, а не о гражданине Турции.
| Платёж | Кому | Когда | Основание |
|---|---|---|---|
| Налог на недвижимость (emlak vergisi, bina vergisi) | Муниципалитет по месту квартиры (в Аланье — Alanya Belediyesi) | Два равных платежа: 1-й — в марте, апреле или мае, 2-й — в ноябре | ст. 8, 30 Закона № 1319 |
| Налог на ценное жильё (değerli konut vergisi) | Налоговая инспекция (vergi dairesi) | Декларация до 20 февраля, оплата до конца февраля и августа | ст. 42–47 Закона № 1319 |
| Налог на уборку территории (çevre temizlik vergisi) | Вместе со счётом за воду | С каждым счётом за воду | повт. ст. 44 Закона № 2464 |
| Обязательная страховка от землетрясения (DASK) | Через страховую компанию или агента | Ежегодно, до окончания полиса | ст. 10–11 Закона № 6305 |
| Aidat — доля в расходах на дом | Управляющему (yönetici) | По смете (işletme projesi), как правило ежемесячно | ст. 20, 37 Закона № 634 |
| Страховка здания (если решило собрание) | Обычно входит в aidat | По решению собрания собственников | ст. 21 Закона № 634 |
Суммы в таблицу мы сознательно не вносим: налоговая стоимость, тарифы DASK и сметы домов меняются каждый год. Точную сумму по вашей квартире показывает муниципалитет, страховая компания и управляющий.
Сколько составляет налог на недвижимость в Аланье?
Для жилья в Аланье налог составляет 0,2% (два промилле) от налоговой стоимости квартиры в год. По статье 8 Закона № 1319 о налоге на недвижимость (Emlak Vergisi Kanunu) базовая ставка для жилья — 0,1%, для прочих зданий (магазин, офис) — 0,2%, а в границах больших городов (büyükşehir), к которым относится вся Анталийская область, ставки применяются с увеличением на 100%. Значит, для квартиры в Аланье, Газипаше, Манавгате или Анталье — 0,2%, для коммерческого помещения — 0,4%. Президент вправе снижать ставки вдвое или повышать до трёх раз, поэтому проверяйте их на дату платежа.
Важно понимать базу. Налог считают не от цены, по которой вы купили квартиру, а от налоговой стоимости (vergi değeri), которую рассчитывает муниципалитет по ст. 29 Закона: из кадастровой стоимости земли по улице и нормативной стоимости строительства. Обычно она заметно ниже рыночной. Каждый год налоговая стоимость индексируется на коэффициент переоценки (yeniden değerleme oranı). С изменениями Закона № 7566 от 4 декабря 2025 года стоимость индексируется на полный коэффициент, а не на половину, как раньше. Для 2026 года действует ограничение: налоговая стоимость, рассчитанная по новым кадастровым ценам, не может превышать стоимость 2025 года более чем в два раза (временная ст. 23 Закона № 1319).
Когда и куда платить emlak vergisi?
Налог платят в муниципалитет, на территории которого находится квартира, двумя равными частями: первую — в марте, апреле или мае, вторую — в ноябре (ст. 30). На дату обновления статьи как раз подходит срок второго платежа за 2026 год — до конца ноября. На практике можно оплатить и всю годовую сумму сразу.
Для квартир в Аланье, включая Махмутлар, Кестель, Обу, Тосмур, Конаклы и Авсаллар, налог получает муниципалитет Аланьи. У Газипаши и Манавгата свои муниципалитеты. Платить можно в отделе доходов (Gelir Müdürlüğü), в банке или онлайн через электронный портал муниципалитета Аланьи (e-belediye). Для онлайн-оплаты обычно нужен налоговый номер (vergi numarası) или номер ВНЖ.
Когда начинать платить? Обязанность нового владельца начинается с года, следующего за покупкой (ст. 9): налог за год сделки остаётся на продавце. При этом по ст. 23 Закона новый владелец обязан подать в муниципалитет уведомление (emlak vergisi bildirimi) в течение того же года, а если квартира куплена в октябре–декабре — в течение трёх месяцев. Тапу передаёт сведения о сделке муниципалитету электронно (ст. 30), но имеет смысл один раз прийти в муниципалитет с тапу и паспортом и убедиться, что налоговая карточка открыта на ваше имя. Если уведомления нет, муниципалитет начислит налог сам за все годы (ст. 32), и долг будет копиться незаметно для вас.
Что такое налог на ценное жильё и касается ли он вас?
Большинства владельцев он не касается: налог на ценное жильё (değerli konut vergisi) платят, только если налоговая стоимость квартиры превышает порог, — на 2026 год это 17 711 000 TL (ст. 42 Закона № 1319; сумма установлена Общим сообщением № 88, Resmî Gazete от 31.12.2025). Речь именно о налоговой стоимости по данным муниципалитета, а не о рыночной цене. Если у вас в Турции единственная квартира, она освобождена (ст. 46, п. b). Если квартир несколько, освобождается самая дешёвая из подпадающих под налог. Ставки — от 0,3% до 1% с суммы сверх порога (ст. 44). Этот налог декларируют в налоговую инспекцию до 20 февраля и платят двумя частями — до конца февраля и до конца августа (ст. 47).
Кто платит налог на уборку территории (çevre temizlik vergisi)?
Этот налог платит тот, кто фактически пользуется квартирой, а не обязательно собственник (повторная ст. 44 Закона № 2464 о доходах муниципалитетов). Для жилья он рассчитывается по объёму потреблённой воды и указывается отдельной строкой в счёте за воду. Поэтому если в квартире живёт арендатор и счёт за воду на нём, налог фактически платит он. Если квартира пустует большую часть года, налог будет небольшим, потому что зависит от расхода воды.
Обязательна ли страховка DASK?
Да, для квартиры в многоквартирном доме страхование от землетрясения (zorunlu deprem sigortası, DASK) обязательно, и его нужно продлевать каждый год (ст. 10 Закона № 6305 о страховании от катастроф). Обязанность лежит на собственнике. Без действующего полиса тапу не зарегистрирует сделку с квартирой (ст. 11, ч. 2), а при подключении воды и электричества организации проверяют наличие полиса (ст. 11, ч. 3).
Полис оформляют через страховые компании и агентов, проверить его можно на сайте DASK. Учтите ограничения: DASK покрывает только ущерб самому зданию от землетрясения и его последствий (пожар, взрыв, цунами, оползень) и только в пределах максимальной суммы, которую ежегодно утверждает министр (ст. 13). Мебель и вещи им не застрахованы, для этого нужна добровольная страховка жилья (konut sigortası). Если квартира была перепланирована с ослаблением несущих конструкций, в выплате могут отказать (ст. 12).
Что такое aidat и обязательно ли его платить?
Да, aidat обязателен: это доля каждого собственника в расходах на дом, и отказаться от неё, ссылаясь на то, что вы не пользуетесь бассейном, лифтом или живёте за границей, нельзя (ст. 20 Закона № 634 о собственности на квартиры (Kat Mülkiyeti Kanunu)). Если в уставе управления (yönetim planı) не установлено иное, расходы на консьержа, охрану, садовника и котельщика делятся поровну, а остальные — уборка, ремонт, страхование, вознаграждение управляющего, обслуживание общих систем — пропорционально доле в земле (arsa payı).
Размер aidat определяет годовая смета (işletme projesi), которую утверждает общее собрание собственников (ст. 37). Пока смета не утверждена, управляющий составляет временную; с поправками Закона № 7579 от 7 мая 2026 года при наличии действующей сметы сумма временной не может расти больше, чем на коэффициент переоценки за прошлый год. Утверждённая смета и решения собрания о расходах приравнены к документам для взыскания без суда (ст. 68 Закона об исполнительном производстве), поэтому спорить с ними после утверждения сложно.
Что будет, если не платить aidat?
За каждый день просрочки начисляется компенсация из расчёта 5% в месяц (ст. 20 Закона № 634). Управляющий или любой собственник может подать иск или открыть исполнительное производство. Если долг не удаётся взыскать, по решению суда на квартиру регистрируют законную ипотеку в пользу остальных собственников (ст. 22). Арендатор отвечает солидарно с собственником, но не больше суммы своей арендной платы, которую он вправе зачесть. Если собственник за два календарных года трижды доводит дело до иска или исполнительного производства, остальные собственники могут требовать через суд передачи им его квартиры с выплатой стоимости (ст. 25). Общая информация об исполнительном производстве — на странице о взыскании долгов в Аланье.
Как участвовать в управлении домом, если вы живёте за границей?
Голосовать на собрании можно через представителя. Собрание собственников проводится не реже раза в год, а в комплексах (toplu yapı) — не реже раза в два года (ст. 29). Если в доме восемь и более квартир, управляющий обязателен и переизбирается ежегодно (ст. 34). Каждый собственник имеет один голос независимо от доли (ст. 31) и может голосовать через представителя: один человек не может представлять более 5% голосов, а в домах до 40 квартир — более двух собственников. Решение собрания можно оспорить в мировом суде (Sulh Hukuk Mahkemesi) в течение месяца — с даты решения, если вы голосовали против, или с даты, когда узнали о нём, если вас не было, но не позднее шести месяцев (ст. 33).
Нужна ли страховка здания?
Страховка всего здания сверх DASK обязательна, только если её решило оформить собрание собственников (ст. 21 Закона № 634), тогда расходы делятся пропорционально arsa payı и обычно включаются в aidat. Управляющий отвечает за то, чтобы дом был застрахован (ст. 35). Собственник вправе отдельно застраховать свою квартиру и имущество.
Что будет, если не платить налог на недвижимость?
На просроченный налог начисляется пеня (gecikme zammı) за каждый месяц по ст. 51 Закона № 6183 о порядке взыскания государственных требований. С 13 ноября 2025 года она составляет 3,7% в месяц (Решение Президента № 10556); ставка может меняться. Муниципалитет взыскивает долг в принудительном порядке по тому же закону. Кроме того, тапу при продаже или дарении проверяет долг по emlak vergisi электронно и не регистрирует сделку, пока он не погашен (ст. 30 Закона № 1319); исключения — наследство, решение суда и принудительная продажа. Поэтому старые долги обычно всплывают в самый неудобный момент, при продаже. Подробнее о том, что проверяет тапу, — в статье о продаже квартиры.
Как проверить долги по квартире?
Проще всего — через портал муниципалитета или e-Devlet. Варианты:
- e-belediye Аланьи — долги по emlak vergisi по налоговому номеру или номеру ВНЖ;
- e-Devlet (turkiye.gov.tr) — раздел о долгах перед муниципалитетом, если муниципалитет подключён к системе; пароль иностранец с ВНЖ получает в отделении PTT;
- лично в Gelir Müdürlüğü муниципалитета с паспортом и тапу — там же выдают справку об отсутствии долга и о налоговой стоимости (emlak vergisi değeri);
- по aidat — у управляющего: попросите выписку по вашей квартире и действующую смету;
- по DASK — дату окончания полиса на dask.gov.tr.
Сдаёте квартиру или живёте по ВНЖ — что ещё учесть?
Если квартира сдаётся, к этим платежам добавляется налог с дохода от аренды: декларация в марте за прошлый год, ставки и льгота описаны в статье «Налог на аренду квартиры в Турции», разрешение на посуточную аренду — в статье о посуточной аренде. Если по квартире оформлен или продлевается ВНЖ, миграционная служба смотрит на тапу и адресную регистрацию; подробно — в статье «ВНЖ по недвижимости в Турции». Справочная информация на сайте GİB.
Если вопрос касается спора с управляющим, неверного начисления налога или долгов прежнего владельца, общую информацию можно найти на страницах о недвижимости и о налоговых вопросах; для объектов в Анталье и по области — на странице русскоговорящий адвокат в Анталье.
Часто задаваемые вопросы
Иностранец платит налог на недвижимость по другой ставке?
Нет. Закон № 1319 не делает различий по гражданству: налог платит собственник (ст. 3), ставка для квартиры в Анталийской области — 0,2% от налоговой стоимости.
Я купил квартиру в этом году. Нужно ли платить налог за 2026 год?
Как правило, нет: обязанность нового собственника начинается со следующего года (ст. 9), налог за год покупки остаётся на продавце. Но уведомление в муниципалитет нужно подать в год покупки (ст. 23).
Можно ли не платить aidat, если я живу в квартире два месяца в году?
Нет. Ст. 20 Закона № 634 прямо запрещает уклоняться от расходов, ссылаясь на то, что вы не пользуетесь общими помещениями или они вам не нужны.
Что будет, если не продлить DASK?
Без действующего полиса не пройдёт сделка в тапу, а при землетрясении вы останетесь без выплаты по обязательной страховке. Проверьте дату окончания полиса и продлите его заранее.
Платит ли арендатор налог на недвижимость?
Нет, emlak vergisi платит собственник. Арендатор обычно платит налог на уборку территории со счётом за воду, а по долгу собственника по aidat отвечает в пределах арендной платы (ст. 22 Закона № 634).
Материал носит общий информационный характер по состоянию на 27 октября 2026 года и не является индивидуальной юридической консультацией. Ставки, пороги и сроки могут измениться; проверяйте их в муниципалитете, налоговой инспекции или на официальных сайтах на дату платежа.
Юридическое бюро Rufina Taştan — адвокат в Аланье: консультации на русском, турецком и английском языках.