29 сентября 2026 г.
Проверить тапу перед покупкой — значит убедиться по актуальным данным кадастра (Tapu ve Kadastro), что продавец — законный собственник, на объекте нет ипотеки, ареста и других ограничений, а тип объекта и его статус (kat irtifakı или kat mülkiyeti) соответствуют тому, что вам продают. Бумажная копия тапу от продавца для этого недостаточна: важна выписка на дату сделки.
Что такое тапу
Тапу (tapu senedi) — документ о праве собственности на недвижимость, выдаваемый Генеральной дирекцией кадастра (TKGM). Но юридическую силу имеет запись в кадастровом реестре, а не сам бланк. Поэтому проверяется именно реестр.
Какие данные проверить
- Собственник и доли. Совпадает ли имя с продавцом; если собственников несколько (hisseli), нужно согласие всех.
- Тип объекта (niteliği). Квартира (mesken), земельный участок (arsa), поле (tarla) — от этого зависят возможности использования.
- Ипотека (ipotek). Если объект заложен в банке, ипотеку нужно снять до или в момент сделки.
- Арест (haciz) и обеспечительные запреты (ihtiyati tedbir). Такие записи ограничивают продажу — покупать с ними опасно.
- Şerh и beyan. Отметки о договорах аренды, праве преимущественной покупки, запрете продажи и т. п. Их смысл нужно понимать до подписания договора.
- Статус здания. Kat irtifakı — право на будущую квартиру; kat mülkiyeti — полноценная собственность после получения iskan.
Где и как проверить
- Выписка из кадастра. Собственник может получить сведения через e-Devlet; покупателю выписку обычно предоставляет продавец или её запрашивает адвокат по доверенности.
- Проверка участка на карте. Сервис TKGM «Parsel Sorgu» показывает расположение и площадь участка по номеру квартала (ada) и участка (parsel).
- Муниципалитет. Статус iskan, разрешение на строительство и зонирование (imar durumu) проверяются в муниципалитете района — в Алании, Манавгате или Газипаше.
- Управляющая компания комплекса. Долги по взносам (aidat) в тапу не отражаются — их нужно запрашивать отдельно.
Тревожные признаки
- продавец торопит с задатком и не даёт выписку;
- сделка по доверенности, выданной давно или за рубежом, без возможности связаться с собственником;
- площадь или тип объекта в тапу не совпадают с реальностью;
- на объекте есть арест или спорные şerh;
- предлагают указать в тапу цену ниже реальной.
Когда нужен адвокат
Если в выписке есть ипотека, арест, долевая собственность, непонятные отметки или объект продаётся по доверенности, лучше, чтобы документы посмотрел адвокат до задатка. Мы делаем такую проверку на русском языке для объектов в Алании, Манавгате, Газипаше и Анталье. Подробнее — адвокат по недвижимости.
Часто задаваемые вопросы
Достаточно ли фотографии тапу от продавца?
Нет. Фото может быть устаревшим: после его выдачи могли появиться ипотека или арест. Нужна актуальная выписка из реестра на дату сделки.
Что значит «hisseli tapu»?
Это долевая собственность: у объекта несколько владельцев. Для продажи всей недвижимости нужно участие всех собственников, а покупка доли без реального раздела часто ведёт к спорам.
Отражаются ли в тапу долги за коммунальные услуги и взносы?
Нет, их нужно проверять отдельно — у поставщиков и управляющей компании.
Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией.