Kısa cevap: Yabancı, Türkiye'de satın aldığı konutu iktisaptan itibaren beş yıl içinde satarsa kazancı değer artışı kazancı olarak %15–40 oranlarında gelir vergisine tabidir; 2026 için 150.000 TL istisna uygulanır ve alış bedeli Yİ-ÜFE ile endekslenir. Beş yıldan sonra bu vergi doğmaz. Satıcı ayrıca binde 20 tapu harcı öder. Satış bedeli banka aracılığıyla yurt dışına transfer edilebilir.
Son güncelleme: 13 Ekim 2026.
Yabancı ev satarken vergi öder mi?
Gelir Vergisi Kanunu mükerrer 80/6 uyarınca taşınmazın iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazanç değer artışı kazancıdır; satıcının uyruğu önemli değildir. Beş yıl takvim günüyle ve kural olarak tapu tescil tarihinden hesaplanır. Miras veya bağış gibi ivazsız yollarla edinilen taşınmazların satışında değer artışı kazancı doğmaz. Devamlılık arz eden alım-satımlar ise ticari kazanç sayılabilir. GİB açıklamalarına göre fiilen kullanıma bırakılan kooperatif/proje konutlarında iktisap tarihi olarak fiili kullanım tarihi esas alınabilir.
Değer artış kazancı vergisi nasıl hesaplanır?
- Alış bedeli, satış ayı hariç Yİ-ÜFE artış oranında endekslenir; bunun için artışın %10 veya üzerinde olması gerekir (mükerrer 81).
- Satış dolayısıyla satıcının üzerinde kalan giderler ile ödenen vergi ve harçlar düşülür.
- 2026 yılı için 150.000 TL istisna uygulanır (332 Seri No.lu GVGT, RG 31.12.2025).
- Kalan tutara 2026 tarifesi uygulanır: %15 (190.000 TL'ye kadar), %20 (400.000), %27 (1.000.000), %35 (5.300.000), üzeri %40.
| Basitleştirilmiş örnek | TL |
|---|---|
| Satış bedeli (Ağustos 2026) | 8.000.000 |
| Endekslenmiş alış bedeli (Mart 2023'te 3.000.000; Yİ-ÜFE artışı varsayımsal olarak 2 kat) | − 6.000.000 |
| Satıcı tapu harcı (binde 20) | − 160.000 |
| 2026 istisnası | − 150.000 |
| Matrah | 1.690.000 |
| Vergi (232.500 + 690.000 × %35) | ≈ 474.000 |
Zarar diğer gelirlerden mahsup edilemez (GVK m.88). Hesap TL üzerinden yapıldığı için dövizde değer artışı olmasa bile TL kazancı doğabilir.
Beyanname ne zaman verilir?
- Tam mükellef (Türkiye'de yerleşik veya yılda altı aydan fazla kalan): kazanç, izleyen yılın 1–31 Mart döneminde yıllık beyanname ile bildirilir; vergi Mart ve Temmuz'da iki taksitte ödenir. İstisnanın altında kalan kazanç için beyanname verilmez.
- Dar mükellef: taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine satıştan itibaren 15 gün içinde münferit beyanname verilir ve vergi bu süre içinde ödenir (GVK m.101, m.120).
Vergi numarası için: yabancılar için banka hesabı ve vergi numarası. Kira geliri için: yabancılar için kira geliri vergisi.
Satıcı hangi masrafları öder?
| Kalem | Tutar / şart | Dayanak |
|---|---|---|
| Tapu harcı (satıcı payı) | Emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen bedelin binde 20'si | 492 s. Harçlar Kanunu (4) s. tarife 20/a |
| Döner sermaye ücreti | TKGM 2026 tarifesi ve yöresel katsayıya göre; kimin ödeyeceği genellikle taraflarca belirlenir | TKGM |
| Değer artış kazancı vergisi | 5 yıldan sonra yok; 5 yıl içinde 150.000 TL'yi aşan kazançtan %15–40 | GVK mük. 80–81 |
| Emlak vergisi borcu | Borç varsa devir yapılmaz | 1319 s. Kanun m.30 |
| DASK | İşlem tarihinde geçerli poliçe | 6305 s. Kanun m.11 |
Tapuda gerçek bedelden düşük beyan, Harçlar Kanunu m.63 uyarınca harç farkı ve bir kat vergi ziyaı cezasına yol açabilir. Alıcı masrafları için: 2026'da Türkiye'de gayrimenkul alım masrafları.
Satıştan önce neler hazırlanmalı?
Vergi numarası, geçerli DASK poliçesi, emlak vergisi borcunun ödenmiş olması (tapu müdürlüğü belediye sistemi üzerinden sorgular; uygulamada belediyeden değer belgesi alınması faydalıdır), Türkçe bilmeyen taraf için yeminli tercüman (Tapu Sicili Tüzüğü) ve gerekiyorsa Türk noterinde veya konsoloslukta düzenlenmiş vekâletname. Tapu kaydındaki ipotek, haciz ve şerhler önceden kontrol edilmelidir: Türkiye'de tapu nasıl kontrol edilir.
Satış bedeli yurt dışına nasıl transfer edilir?
32 sayılı Karar m.16 uyarınca dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye'deki taşınmazlarının gelirleri ve satış bedellerinin bankalar vasıtasıyla transferi serbesttir; TKGM'nin aktardığı Sermaye Hareketleri Genelgesi m.13'e göre vergi ve benzeri yükümlülükler düşüldükten sonra kalan net tutar transfer edilir. Bankalar genellikle pasaport, vergi numarası, tapu satış belgesi, alıcıdan gelen ödemenin dekontu, alıştaki döviz alım belgesi (DAB) ve verginin ödendiğini ya da doğmadığını gösteren belgeler ister. Banka uygulaması değişebilir; işlemden önce bankanıza teyit ettirin.
Vatandaşlık için alınan taşınmaz ne zaman satılabilir?
Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20/2-b uyarınca en az 400.000 ABD doları değerindeki taşınmaz tapuya üç yıl satılmaması şerhi konularak alınır; şerh süresince devir yapılmaz. Üç yıl ile beş yıllık vergi süresi ayrıdır: dördüncü yılda satışta kazanç vergiye tabi olabilir. Bkz. yabancılar için Türk vatandaşlığı.
Sık sorulan sorular
Altı yıldır sahibi olduğum daireyi satıyorum, vergi var mı?
Ticari nitelik yoksa değer artış kazancı vergisi doğmaz; binde 20 tapu harcı ve döner sermaye ücreti kalır.
Mirasla gelen daireyi satarsam?
İvazsız edinim olduğu için değer artış kazancı vergisi doğmaz; önce intikal tescil edilmelidir.
Türkiye'ye gelmeden satış yapabilir miyim?
Evet, Türk noterinde veya konsoloslukta düzenlenen vekâletnameyle.
Avukat nasıl yardımcı olur?
Tapu ve sözleşme kontrolü, vekâletname, satış ve ödeme sürecinin takibi ile uyuşmazlıkta temsil. Bkz. gayrimenkul hukuku, vergi ve idare hukuku, Antalya yabancılar avukatı, Manavgat avukat.
Bu yazı 13 Ekim 2026 itibarıyla genel bilgi amaçlıdır; bireysel hukuki veya vergi danışmanlığı değildir. İstisna tutarları, oranlar, tarifeler ve banka şartları değişebilir; işlem anında gib.gov.tr, tkgm.gov.tr ve bankanız üzerinden teyit edilmelidir.
Rufina Taştan Hukuk Bürosu — Alanya avukat: Türkçe, Rusça ve İngilizce hukuki danışmanlık.