Kısa cevap: Müteahhit daireyi geç teslim ediyor ya da ayıplı teslim ettiyse, tüketici alıcı 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ile korunur. Ön ödemeli konut sözleşmedeki sürede ve her hâlde 48 ay içinde teslim edilmelidir; ilk 24 ayda gerekçesiz sözleşmeden dönülebilir; konutta ayıptan sorumluluk teslimden itibaren 5 yıldır. Tüketici mahkemesinde dava açmadan önce arabuluculuk zorunludur.
Son güncelleme: 1 Kasım 2026.
Müteahhidin satıştan önceki yükümlülükleri nelerdir?
- Yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle ön ödemeli konut satışı yapılamaz (m.40).
- Sözleşmeden en az bir gün önce ön bilgilendirme formu verilmelidir.
- Satış tapuya tescil edilmeli, satış vaadi sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır (m.41). Aksi hâlde satıcı geçersizliği tüketici aleyhine ileri süremez.
- Belirli büyüklüğün üzerindeki projelerde bina tamamlama sigortası veya başka teminat zorunludur (m.42).
İmzadan önce sözleşmede neye bakılmalı?
- Kesin teslim tarihi ve teslimin neyi kapsadığı (anahtar, kat irtifakı, iskân).
- Yapı ruhsatı numarası ile ada/parsel bilgisi; tapudan teyit edilmeli.
- Dairenin tanımı: net ve brüt alan, kat, plan, malzeme, ortak alanlar.
- Ödeme planı ve ödemelerin inşaat aşamalarına bağlanması.
- Gecikme cezası ve dönme usulü; tüketici aleyhine haksız şartlar geçersizdir.
- Dil: Türkçe bilmeyen alıcı için tercüman imzalı çeviri.
Teslim gecikirse veya sözleşmeden dönmek isterseniz
| Durum | Kanun ne diyor |
|---|---|
| İlk 14 gün | gerekçesiz ve cezai şartsız cayma (m.43) |
| Sözleşmeden itibaren 24 aya kadar | gerekçesiz dönme; satıcı vergi-harç masrafları ile bedelin en fazla %2 / %4 / %6 / %8'i oranında tazminat isteyebilir (m.45) |
| Satıcı borcunu hiç veya gereği gibi yerine getirmediyse | tüketiciden hiçbir bedel istenemez (m.45/2) |
| Teslim süresi | sözleşmedeki süre, her hâlde en çok 48 ay (m.44) |
| İade süresi | dönme bildiriminden itibaren en geç 180 gün (m.45/3) |
Teslimde gecikmede alıcı genellikle ya sözleşmeye devam edip gecikme tazminatı (örneğin kira kaybı) ister ya da sözleşmeden dönüp ödediği bedelin iadesini talep eder. Önce tapu kaydı kontrol edilmeli (tapu nasıl kontrol edilir), ardından noter aracılığıyla ihtarname çekilmelidir.
Daire ayıplı teslim edildiyse
Ayıplı konutta alıcı m.11'deki seçimlik haklardan birini kullanır: sözleşmeden dönme, ayıp oranında bedelden indirim, masrafları satıcıya ait onarım veya mümkünse ayıpsız misliyle değişim. Onarım veya değişim konutlarda 60 iş günü içinde yapılmalıdır. Ayıptan sorumluluk konutta teslimden itibaren 5 yıldır (m.12); ayıp ağır kusur veya hileyle gizlenmişse zamanaşımı uygulanmaz.
Nereye başvurulur?
Düşük tutarlı uyuşmazlıklarda tüketici hakem heyeti (parasal sınır her yıl güncellenir), diğerlerinde dava şartı arabuluculuk (m.73/A) ve ardından tüketici mahkemesi. Taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklarda (ör. tapu iptali ve tescil) arabuluculuk dava şartı değildir. Tüketici sayılmayan alıcılar için Türk Borçlar Kanunu'nun temerrüt ve ayıp hükümleri uygulanır.
Yurt dışındaki alıcılar vekâletnameyle işlem yapabilir: yurt dışından vekâletname. Müteahhit uyuşmazlıklarında: gayrimenkul hukuku · Gazipaşa avukat · Manavgat avukat. Ayrıca: tapu dolandırıcılığından korunma.
Sık sorulan sorular
Noterde yapılmayan sözleşme geçersiz mi?
Satıcı, şekil eksikliğini tüketici aleyhine ileri süremez (m.41). Yine de tescil ve ispat için usulüne uygun sözleşme önemlidir.
Gerekçesiz dönmede müteahhit ne kadar kesebilir?
Vergi-harç masrafları ile süreye göre bedelin en fazla %2–8'i; müteahhit kendisi borcunu ihlal ettiyse hiçbir bedel isteyemez.
Gecikmede kira kaybı istenebilir mi?
Genellikle evet; tutar bilirkişi incelemesiyle piyasa kirasına göre belirlenir.
İskânı alınmamış daire ayıplı sayılır mı?
Genellikle evet; yapı kullanma izni olmadan abonelikler ve kat mülkiyetine geçiş sorun olur. Bu durum müteahhide karşı talep gerekçesidir; hangi hakkın seçileceği sözleşmeye ve somut duruma bağlıdır.
Yabancı alıcı da tüketici sayılır mı?
Evet; vatandaşlık değil, alımın ticari olmayan amaçla yapılması belirleyicidir.
Bu yazı 1 Kasım 2026 itibarıyla genel bilgi amaçlıdır, bireysel hukuki danışmanlık değildir. Sonuç sözleşmeye ve somut olaya göre değişir.
Rufina Taştan Hukuk Bürosu — Alanya avukat: Türkçe, Rusça ve İngilizce hukuki danışmanlık.