Kısa cevap: Türkiye'de daire sahibi olan yabancı da Türk vatandaşı gibi her yıl emlak vergisini belediyeye iki taksitte öder: birinci taksit Mart–Mayıs, ikinci taksit Kasım ayında. Alanya'da konut için oran, vergi değerinin binde ikisidir. Zorunlu deprem sigortası (DASK) her yıl yenilenir, kat malikleri aidat öder; çevre temizlik vergisini ise daireyi kullanan kişi su faturasıyla öder.
Son güncelleme: 27 Ekim 2026.
Bu yazı Alanya, Gazipaşa, Manavgat ve Antalya'da konut sahibi yabancılar içindir. Alım masrafları 2026'da gayrimenkul alım masrafları, satışta vergi dairenin satışı ve vergi, kira geliri vergisi kira geliri vergisi yazılarında anlatıldı. Burada yalnızca malik olmaktan doğan düzenli yükümlülükler ele alınıyor.
Daire sahibinin zorunlu ödemeleri nelerdir?
Zorunlu ödemeler emlak vergisi, çevre temizlik vergisi, DASK, aidat ve yüksek değerli konutlarda değerli konut vergisidir. Malikin vatandaşlığı sonucu değiştirmez.
| Ödeme | Kime | Ne zaman | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Emlak vergisi (bina vergisi) | Taşınmazın bulunduğu belediye (Alanya Belediyesi) | 1. taksit Mart–Mayıs, 2. taksit Kasım | 1319 s. Kanun m.8, 30 |
| Değerli konut vergisi | Vergi dairesi | Beyan 20 Şubat'a kadar; ödeme Şubat ve Ağustos sonu | 1319 s. Kanun m.42–47 |
| Çevre temizlik vergisi | Su faturasıyla | Her su faturasında | 2464 s. Kanun mük. m.44 |
| Zorunlu deprem sigortası (DASK) | Sigorta şirketi/acentesi | Her yıl, poliçe bitmeden | 6305 s. Kanun m.10–11 |
| Aidat (ortak giderler) | Yönetici | İşletme projesine göre, genellikle aylık | 634 s. Kanun m.20, 37 |
| Ana gayrimenkul sigortası | Genellikle aidata dahil | Kat malikleri kurulu kararıyla | 634 s. Kanun m.21 |
Tutarlar her yıl değiştiği için yazılmamıştır; güncel tutarı belediye, sigorta şirketi ve yönetici bildirir.
Alanya'da emlak vergisi oranı nedir?
Alanya'da konut için emlak vergisi oranı binde ikidir. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m.8'e göre oran meskenlerde binde bir, diğer binalarda binde ikidir ve büyükşehir belediye sınırlarında %100 artırımlı uygulanır; Antalya büyükşehir olduğundan konutta binde 2, işyerinde binde 4 uygulanır. Matrah satış bedeli değil, m.29'a göre belediyece hesaplanan vergi değeridir. 7566 sayılı Kanunla (4.12.2025) vergi değeri artık yeniden değerleme oranının tamamı kadar artırılır; 2026 yılı vergi değerleri ise 2025 değerlerinin iki katını geçemez (geçici m.23).
Emlak vergisi ne zaman ve nereye ödenir?
Emlak vergisi taşınmazın bulunduğu belediyeye, birinci taksit Mart, Nisan ve Mayıs, ikinci taksit Kasım ayında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir (m.30). Mahmutlar, Kestel, Oba ve Avsallar dahil Alanya'daki daireler için Alanya Belediyesi yetkilidir; ödeme Gelir Müdürlüğünden, bankadan veya Alanya e-belediye üzerinden yapılabilir. Yeni malikin mükellefiyeti alımı takip eden yıl başlar (m.9), ancak alım yılı içinde (son üç ayda olduysa üç ay içinde) belediyeye emlak vergisi bildirimi verilmelidir (m.23, m.33/6). Bildirim verilmezse vergi idarece tarh edilir (m.32).
Değerli konut vergisi kimleri kapsar?
Bina vergi değeri 2026 için 17.711.000 TL'yi aşan konutlar değerli konut vergisine tabidir (m.42; Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği Seri No:88, RG 31.12.2025). Türkiye'de tek konutu olanlar muaftır (m.46/b). Vergi, 20 Şubat'a kadar vergi dairesine beyan edilir; Şubat ve Ağustos sonuna kadar iki taksitte ödenir (m.47).
Çevre temizlik vergisini kim öder?
Çevre temizlik vergisini binayı kullanan kişi öder (2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu mük. m.44). Konutlarda vergi su tüketimine göre hesaplanır ve su faturasında ayrıca gösterilir; daire kiradaysa ve abonelik kiracı adınaysa vergiyi kiracı öder.
DASK zorunlu mu?
Evet. Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler için zorunlu deprem sigortası malik tarafından yaptırılır ve her yıl yenilenir (6305 sayılı Kanun m.10). Tapu müdürlükleri geçerli poliçe olmadan tescil işlemi yapmaz; su ve elektrik aboneliğinde de poliçe kontrol edilir (m.11). DASK yalnızca binadaki deprem kaynaklı zararı, yıllık belirlenen azami teminata kadar karşılar (m.2, m.13); eşya için ayrıca konut sigortası gerekir. Poliçe dask.gov.tr üzerinden sorgulanabilir.
Aidat ödenmezse ne olur?
Aidat ödenmezse aylık %5 gecikme tazminatı işler ve yönetici dava ya da icra takibi yapabilir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20). Ortak yerleri kullanmamak ödemekten kaçınma sebebi değildir. Borç tahsil edilemezse bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescil edilir; kiracı kira bedeliyle sınırlı olarak sorumludur (m.22). Kesinleşen işletme projesi İİK m.68/1 belgesi sayılır (m.37). 7579 sayılı Kanunla (7.5.2026) mevcut işletme projesi varsa geçici işletme projesindeki artış yeniden değerleme oranını aşamaz. Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanır (m.29); malik oyunu vekille kullanabilir (m.31); kararlara karşı bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılabilir (m.33).
Emlak vergisi ödenmezse ne olur?
Ödenmeyen vergiye 6183 sayılı Kanun m.51 uyarınca her ay için gecikme zammı uygulanır; oran 13.11.2025 tarihli 10556 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla aylık %3,7'dir. Tapu müdürlüğü devir ve ferağda emlak vergisi borcunu elektronik olarak sorgular; miras, mahkeme kararı ve cebrî icra gibi istisnalar dışında borçlu taşınmazın devri yapılmaz (1319 m.30). Borç e-belediye, e-Devlet veya belediye Gelir Müdürlüğünden sorgulanabilir.
Daire kiraya veriliyorsa kira geliri beyanı için kira geliri vergisi, ikamet izni için gayrimenkul ile ikamet izni yazısına bakılabilir. Genel bilgi: gayrimenkul hukuku, vergi ve idare hukuku, Antalya'da yabancılar avukatı.
Sıkça sorulan sorular
Yabancı malik farklı oranda emlak vergisi öder mi?
Hayır. Mükellef maliktir (m.3); vatandaşlığa göre oran farkı yoktur.
Bu yıl aldığım daire için 2026 vergisini ben mi öderim?
Kural olarak hayır; yeni malikin mükellefiyeti takip eden yıl başlar (m.9). Bildirim ise alım yılında verilmelidir (m.23).
Daireyi az kullanıyorsam aidattan kaçınabilir miyim?
Hayır; 634 s. Kanun m.20 kullanmamayı kaçınma sebebi saymaz.
DASK yenilenmezse ne olur?
Tapuda işlem yapılamaz ve depremde zorunlu sigortadan tazminat alınamaz.
Bu yazı 27 Ekim 2026 itibarıyla genel bilgi amaçlıdır ve somut olaya ilişkin hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Oran, eşik ve süreler değişebilir; ödeme tarihinde belediye, vergi dairesi veya resmî kaynaklardan teyit edin.
Rufina Taştan Hukuk Bürosu — Alanya avukat: Türkçe, Rusça ve İngilizce hukuki danışmanlık.