Kısa cevap: Türkiye'deki dairesini kiraya veren yabancı, Türkiye'de yaşasın ya da yaşamasın kira gelirinden gelir vergisi öder. Konut kirasında istisna vardır: 2026 yılında elde edilen konut kira gelirinin 58.000 TL'si (her malik için) vergiden istisnadır ve bu tutarın altında beyanname verilmez. Aşan durumda beyanname izleyen yılın 1–31 Mart döneminde verilir, vergi Mart ve Temmuz'da iki taksitte ödenir. Konut kirası tutarı ne olursa olsun banka veya PTT aracılığıyla tahsil edilmelidir.
Son güncelleme: 8 Ekim 2026. Tutarlar 332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği'ne (Resmî Gazete 31.12.2025) göredir.
Yabancılar kira geliri vergisi öder mi?
Evet. Gelir Vergisi Kanunu m.70'e göre Türkiye'deki taşınmazın kiraya verilmesinden elde edilen gelir, malikin uyruğuna bakılmaksızın Türkiye'de vergilendirilir. Türkiye'de bir takvim yılı içinde devamlı olarak altı aydan fazla oturan yabancı kural olarak tam mükellef, diğerleri dar mükelleftir; dar mükellefler yalnızca Türkiye'de elde ettikleri gelir üzerinden vergilendirilir. Konut istisnası iki grup için de uygulanır.
2026 konut kira geliri istisnası ne kadar?
| Gelir yılı | Konut istisnası | Beyan dönemi |
|---|---|---|
| 2025 | 47.000 TL | Mart 2026 (geçti) |
| 2026 | 58.000 TL | 1–31 Mart 2027 |
- İstisna yalnızca konut kirasına uygulanır, işyeri kirasına uygulanmaz.
- Hisseli mülkte her malik kendi payı için ayrı ayrı yararlanır.
- Birden fazla konutta istisna toplam konut kira gelirine bir kez uygulanır.
- Süresinde beyan etmeyen veya eksik beyan eden istisnadan yararlanamaz; GVK m.21'deki diğer sınırlamalar ayrıca kontrol edilmelidir.
Kira geliri vergisi nasıl hesaplanır?
Yıllık kira hasılatından istisna düşülür, kalan tutardan gider indirilir. Gider olarak %15 götürü gider (GVK m.74) veya belgeli gerçek gider seçilebilir; gerçek gider seçen iki yıl geçmeden götürü gidere dönemez.
| Adım | Tutar (TL) |
|---|---|
| 2026 kira geliri (20.000 × 12) | 240.000 |
| 2026 istisnası | − 58.000 |
| Kalan | 182.000 |
| %15 götürü gider | − 27.300 |
| Matrah | 154.700 |
| Vergi (%15) | ≈ 23.205 |
Örnek basitleştirilmiştir; beyannamede kira geliriyle birleşen diğer gelirler hesaba katılmamıştır. 2026 tarifesi %15 (190.000 TL'ye kadar), %20 (400.000), %27 (1.000.000), %35 (5.300.000) ve üzeri için %40'tır.
Beyanname ne zaman ve nasıl verilir?
- Gelirin elde edildiği yılı izleyen 1–31 Mart döneminde.
- Hazır Beyan Sistemi üzerinden veya mali müşavir aracılığıyla.
- Vergi numarası ve internet vergi dairesi şifresi, kira sözleşmesi ve banka dekontları gerekir.
- Vergi Mart ve Temmuz sonuna kadar iki eşit taksitte ödenir.
Vergi numarası için: yabancılar için banka hesabı ve vergi numarası.
Kira neden bankadan alınmalı?
328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 17 Ekim 2024'ten itibaren konut kiraları tutara bakılmaksızın banka veya PTT aracılığıyla ödenmelidir. Elden ödemede kiracıya ve kiraya verene ayrı ayrı özel usulsüzlük cezası kesilebilir. Kira sözleşmesi için: Alanya'da kira sözleşmesi ve kiracı-ev sahibi hakları.
Sık sorulan sorular
Rusya'da yaşıyorum, Alanya'daki dairemi kiraya veriyorum. Türkiye'de vergi öder miyim?
Evet; 2026 için malik başına 58.000 TL'yi aşmıyorsa beyanname vermeniz gerekmez.
Kiracı şirketse ne olur?
Şirket kural olarak stopaj keser; kesilen vergi beyannamede dikkate alınır.
Günlük kiralama da aynı mı?
Hayır. 100 günden kısa turizm amaçlı kiralama 7464 sayılı Kanun kapsamında izne tabidir ve vergilendirmesi farklıdır.
Avukat nasıl yardımcı olur?
Kira sözleşmesini, ödeme düzenini ve vergisel sonuçları kiraya vermeden önce değerlendirir; uyuşmazlıkta temsil eder. Bkz. vergi ve idare hukuku, Antalya yabancılar avukatı.
Bu yazı 8 Ekim 2026 itibarıyla genel bilgi amaçlıdır; bireysel vergi veya hukuki danışmanlık değildir. Tutar ve oranlar her yıl değişir; beyan anında gib.gov.tr üzerinden teyit edilmelidir.
