Kısa cevap: İzin verilen ülkelerin vatandaşları Türkiye'de arsa ve tarla satın alabilir. Sınır, kişi başına ülke genelinde 30 hektar ve ilçedeki özel mülkiyete konu alanın yüzde onudur. Üzerinde yapı olmayan taşınmazı alan yabancı, geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığa sunmak zorundadır. Aksi hâlde taşınmaz tasfiye edilebilir. Boş arsa ve tarla 2023'ten beri vatandaşlık yatırımına sayılmaz.
Son güncelleme: 9 Kasım 2026.
Temel kural 2644 sayılı Tapu Kanunu m.35 içindedir. Bu yazı Türkiye içindir; KKTC'de ayrı kurallar geçerlidir.
Yabancılar için hangi sınırlar var?
| Kural | Anlamı |
|---|---|
| Vatandaşlık | Cumhurbaşkanının belirlediği ülkelerin vatandaşları edinebilir. |
| Kişi başına sınır | Ülke genelinde 30 hektar; Cumhurbaşkanı iki katına kadar artırabilir. |
| İlçe sınırı | Yabancı gerçek kişilerin toplamı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün %10'unu geçemez. |
| Yapısız taşınmaz | Proje iki yıl içinde ilgili Bakanlık onayına sunulur. |
| Aykırılık | Bir yılı geçmeyen sürede malik tasfiye etmezse taşınmaz paraya çevrilir, bedel hak sahibine ödenir. |
| Yasak bölgeler | Askeri yasak ve güvenlik bölgeleri ile diğer kısıtlar ayrıca uygulanır. |
İki yıllık proje zorunluluğu ne demek?
Kanun "yapısız taşınmaz" ifadesini kullanır. Onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir ve Bakanlık süresinde yapılıp yapılmadığını takip eder. Yalnızca değer artışı için arsa alıp bekleyen yabancı için asıl risk budur. Başvurunun usulü ve yetkili Bakanlık işlem tarihinde teyit edilmelidir; bu yükümlülük arsa ve tarla için aynı şekilde gündeme gelir.
Arsa ile tarla arasındaki fark nedir?
Arsa, imar planı içinde kalan parseldir; neler yapılabileceğini belediyeden alınan imar durumu belgesi gösterir. Tarla ise tarımsal niteliktedir ve tapudaki bu ifade tek başına yapı hakkı vermez. "Villa yapılabilir" gibi ilan cümleleri belge yerine geçmez; tapudaki nitelik, imar durumu ve kadastro verisi birlikte okunmalıdır.
Hisseli tarla neden riskli?
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu asgari tarımsal arazi büyüklüğünü düzenler. Mutlak, marjinal ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili arazide 0,5 hektar, örtü altında 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bu büyüklükteki araziler bölünemez; daha küçük parçalara ifraz edilemez, hisselendirilemez (m.8). Değerli tarım arazileri de kanundaki istisnalar dışında tarım dışında kullanılamaz (m.13). "Bir dönüm kroki ile yeriniz belli" sözü tapuda ifraz anlamına gelmez.
Arsa ikamet veya vatandaşlık sağlar mı?
Vatandaşlık için boş arsa ve tarla 2023'ten beri kabul edilmez: yatırımla vatandaşlık. İkamet için 6458 sayılı Kanun taşınmaz sahipliğini sayar (m.31), ancak değer eşiği, taşınmazın türü ve adres kuralları ayrıca aranır: taşınmazla ikamet.
Satın almadan önce neler kontrol edilmeli?
- Tapu kaydı, malik, hisse, ipotek, haciz ve şerhler: tapu nasıl kontrol edilir.
- Belediyeden imar durumu.
- Orman, kıyı, sit ve tarım statüsü.
- Yabancılar için sınırlar ve ilçe durumu.
- Resmî şekil: taşınmaz satışı resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK m.237).
- İki yıllık proje planı.
Destek için: gayrimenkul hukuku · Manavgat avukat · Gazipaşa avukat.
Sık sorulan sorular
Yabancı ne kadar arazi alabilir?
Kişi başına ülke genelinde 30 hektara kadar. İlçede yabancıların toplamı özel mülkiyete konu alanın %10'unu geçemez.
Projeyi iki yılda sunmazsam ne olur?
Bir yılı geçmeyen sürede tasfiye etmeniz istenir; etmezseniz taşınmaz paraya çevrilir, bedeli size ödenir.
Tarlaya ev yapılabilir mi?
Yalnızca imar ve toprak koruma mevzuatına uygun olarak ve gerekli izinler alınarak. Başvuruya ise belediyeden imar durumu ile başlanır.
Şirket üzerinden arsa alınabilir mi?
Yabancı sermayeli Türk şirketleri ana sözleşmedeki faaliyetleri için edinebilir (m.36). Bu, kişisel kullanım için kısıtları aşmanın yolu değildir.
Bu kurallar KKTC için geçerli mi?
Hayır. Bu yazı yalnızca Türkiye hukukunu anlatır. KKTC'nin ayrı mevzuatı ve tapu sistemi vardır.
Bu yazı 9 Kasım 2026 itibarıyla genel bilgi amaçlıdır, bireysel hukuki danışmanlık değildir.
Rufina Taştan Hukuk Bürosu — Alanya avukat: Türkçe, Rusça ve İngilizce hukuki danışmanlık.