Kısa cevap: Ev almadan önce tapu kontrolü, işlem tarihindeki güncel kadastro kaydını incelemektir: malik ve hisseler, ipotek, haciz, şerh ve beyanlar, taşınmazın niteliği ve kat irtifakı veya kat mülkiyeti durumu. Satıcının gönderdiği tapu fotoğrafı yeterli değildir. Alıcı için genellikle satıcının güncel dökümü veya avukat kontrolü gerekir.
Son güncelleme: 9 Kasım 2026.
Hukuken önemli olan kâğıt değil, sicil kaydıdır. TMK m.1020 uyarınca ilgisini inanılır kılan kişi kaydı görebilir ve kimse sicildeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.
Tapuda neler kontrol edilir, nerede görülür?
| Kontrol | Nerede | Neden önemli |
|---|---|---|
| Malik ve hisseler | Tapu kaydı | Satışı gerçek malik yapmalıdır |
| İpotek, haciz, tedbir | Tapu kaydı | Satışı sınırlar veya uyuşmazlık riski yaratır |
| Şerh ve beyanlar | Tapu kaydı | Kira, önalım, proje gibi koşulları gösterebilir |
| Nitelik | Tapu kaydı | Mesken, arsa ve tarla farklı rejimlere tabidir |
| Yapı kullanma izni, imar durumu | Belediye | Yapının hukuka uygunluğu |
| Konum | TKGM Parsel Sorgu | Ada, parsel ve adres uyumu |
| Aidat ve abonelik borçları | Yönetim, sağlayıcılar | Tapuda genellikle görünmez |
Malik değilseniz bilgiye nasıl ulaşırsınız?
- Satıcıdan işlem gününe yakın tarihli güncel döküm isteyin; malik bilgilerini e-Devlet üzerinden görebilir.
- İlgi gösterilerek kadastro kaydı incelenebilir (TMK m.1020); uygulamada vekâletli avukat destek olur.
- Parsel Sorgu ile konumu karşılaştırın; bu servis borç veya kısıt göstermez.
- Belediyeden iskan, ruhsat ve imar durumunu sorun.
- İşlem günü kaydı tekrar kontrol edin.
Tapuda sık görülen kayıtlar nelerdir?
İntifa hakkı, kira şerhi, önalım hakkı, müteahhit sözleşmesi veya proje kaydı sık görülür. Bunların her biri tek başına tehlikeli olmayabilir, ancak satın aldığınız hakkı değiştirir. Örneğin intifa hakkı, satıştan sonra bile konutun kullanımını başka birine bırakabilir. Her satırın anlamını imzadan ve ödemeden önce sorun, cevabı yazılı alın.
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?
634 sayılı Kanun uyarınca kat irtifakı arsa payına bağlıdır ve yapının tamamı için yapı kullanma izni alındıktan sonra kat mülkiyetine çevrilir. Kat irtifakı tek başına engel değildir, ancak inşaatın tamamlanma ve iskan durumu kontrol edilmelidir: müteahhitle uyuşmazlık.
Satıcıdan hangi belgeleri istemelisiniz?
- Güncel tapu dökümü ve ada, parsel, bağımsız bölüm numarası.
- Kimlik ve vekâlet varsa tam metni.
- Yapı kullanma izin belgesi, varsa.
- Yönetimden aidat borcu yazısı.
- Dairede kiracı varsa kira sözleşmesi: kira sözleşmesi ve haklar.
Yurt dışındaysanız tapu nasıl kontrol edilir?
Avukata vekâlet vererek kontrol uzaktan yapılabilir: noter, tercüme ve apostil. Henüz imza ve ödeme yetkisi vermek istemiyorsanız vekâleti yalnızca inceleme ile sınırlayın. Sonuç ve ödeme planı netleşmeden para göndermemek daha güvenlidir.
Tapu sicili alıcıyı korur mu?
Sicile iyi niyetle dayanan kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023); yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken ise dayanamaz (m.1024). Sicilin tutulmasından doğan zarardan Devlet sorumludur (m.1007). Bu kurallar kontrol yapmamak için gerekçe değildir.
Uyarı işaretleri
- Kapora için acele edilmesi, güncel dökümün verilmemesi.
- Eski veya yurt dışı vekâletiyle satış, malike ulaşılamaması.
- Tapudaki alan veya niteliğin gerçeğe uymaması.
- Tapuda bedelin düşük gösterilmesinin istenmesi.
- Kroki ile "hisse" satılması: arsa ve tarla kısıtları.
Destek için: Alanya gayrimenkul avukatı · Manavgat avukat · Antalya yabancılar avukatı · tapu dolandırıcılığından korunma.
Sık sorulan sorular
Tapu fotoğrafı yeterli mi?
Hayır. Sonradan ipotek veya haciz konmuş olabilir. İşlem tarihindeki kayıt gerekir.
Tapu internetten kontrol edilebilir mi?
Malik kendi taşınmazlarını e-Devlet'te görür. Parsel Sorgu yalnızca konum ve alan gösterir, takyidat göstermez.
Tapuda aidat borcu görünür mü?
Genellikle hayır; bu nedenle site veya bina yönetiminden ayrıca sorulur.
İpotekli daire alınabilir mi?
Fesih ve ödeme sırası sözleşmede yazılırsa mümkün olabilir; bu sıra önceden netleştirilmelidir.
Bu yazı 9 Kasım 2026 itibarıyla genel bilgi amaçlıdır, bireysel hukuki danışmanlık değildir.
Rufina Taştan Hukuk Bürosu — Alanya avukat: Türkçe, Rusça ve İngilizce hukuki danışmanlık.