Короткий ответ: сдавать квартиру в Турции на срок до 100 дней (посуточно, понедельно, на сезон) можно только после получения разрешения Министерства культуры и туризма. Заявка подаётся через e-Devlet. Если квартира находится в многоквартирном доме, нужно нотариально заверенное единогласное согласие всех собственников квартир этого дома. Правило действует и для иностранцев, а за сдачу без разрешения в 2026 году штраф начинается примерно со 180 тысяч TL за каждую квартиру.
Последнее обновление: 13 октября 2026 года.
Что считается посуточной арендой по закону № 7464?
С 1 января 2024 года действует Закон № 7464 о сдаче жилья в туристических целях (Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, Resmî Gazete от 2 ноября 2023 года) и принятый к нему Регламент от 28 декабря 2023 года (с изменениями 2024–2025 годов). Закон называет «туристической арендой» сдачу жилья пользователю на срок не более 100 дней за один раз — с любой целью. Министерство в своём руководстве прямо поясняет: неважно, приезжает гость в отпуск, на учёбу, лечение или по работе. Если срок договора 100 дней или меньше, нужно разрешение.
Договоры более чем на 100 дней под этот закон не подпадают — это обычная жилая аренда по Гражданскому кодексу. Но обойти закон серией «длинных» договоров не получится: если собственник в течение года с даты первого договора сдаёт одну и ту же квартиру более четырёх раз по договорам свыше 100 дней, закон предусматривает отдельный штраф (ст. 4/1-g).
Под закон подпадает жильё, которое в тапу зарегистрировано как жилое (konut) или имеет жилой кат иртифак / кат мюлькиет. Сдавать посуточно отдельные комнаты своей квартиры, в которой вы живёте сами, по этому порядку нельзя, а комнаты квартиры с разрешением нельзя сдавать разным людям по отдельным договорам.
Кто выдаёт разрешение и как подать заявку?
Разрешение (turizm amaçlı kiralama izin belgesi) выдаёт Министерство культуры и туризма (Kültür ve Turizm Bakanlığı); документы проверяет провинциальное управление культуры и туризма (İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü) — для Аланьи, Манавгата, Газипаши и Антальи это управление провинции Анталья. Подать заявку на бумаге или по почте нельзя: только через e-Devlet, сервис «Turizm Amaçlı Konut İzin Belge Başvurusu». Все документы загружаются в формате PDF.
Получить разрешение может только собственник (или обладатель права пользования — intifa, или права застройки — üst hakkı). Арендатор, который снял квартиру на длительный срок, оформить разрешение на неё не может и пересдавать её посуточно не вправе.
| Что нужно | Кто готовит / выдаёт | Где взять |
|---|---|---|
| Копия паспорта, номер иностранца (YKN) или налоговый номер | Собственник | Паспорт; YKN — с ВНЖ, налоговый номер — в налоговой инспекции |
| Актуальная выписка тапу | Кадастр (Tapu Müdürlüğü) | e-Devlet или управление тапу |
| Единогласное решение всех собственников квартир дома, нотариально заверенное | Собственники дома | Собрание собственников + нотариус |
| Согласие других совладельцев (если квартира в долевой или совместной собственности) | Совладельцы | Письменное заявление |
| Нотариальная доверенность (если подаёт представитель) | Собственник | Турецкий нотариус или консульство |
| Лицензия на открытие и работу (işyeri açma ve çalışma ruhsatı) — если у одного лица более пяти квартир в одном доме | Муниципалитет | Belediye |
| Разрешение и табличка (plaket) | Министерство культуры и туризма | Выдаются по итогам рассмотрения заявки |
Заявка рассматривается в течение 60 дней. После выдачи разрешения управление проводит проверку на месте, а затем квартиры с разрешением проверяются не реже одного раза в два года. Плату за разрешение и табличку устанавливает министерство; актуальную сумму система показывает при оформлении.
Важная деталь для иностранцев: по руководству министерства, если у собственника нет турецкого номера иностранца (yabancı kimlik numarası) и, следовательно, доступа к e-Devlet, заявку подаёт представитель по нотариальной доверенности.
Нужно ли согласие соседей?
Да, если квартира находится в доме с несколькими квартирами. Закон (ст. 3/3) требует решения, принятого единогласно всеми собственниками жилых квартир этого здания, а регламент — его нотариально заверенную копию. В жилом комплексе (сите) из нескольких корпусов согласие нужно только в том корпусе, где находится квартира; копия разрешения передаётся управлению комплекса.
В декабре 2025 года Конституционный суд рассмотрел обращение административного суда и отклонил его: норма об ограничении требования одним корпусом признана соответствующей Конституции (решение № 2025/275, опубликовано в Resmî Gazete 2 апреля 2026 года). Для отдельно стоящей виллы и для резиденций с особым статусом (yüksek nitelikli konut) единогласное решение не требуется.
Есть и количественное ограничение: в доме, где больше трёх квартир, на одного владельца можно оформить разрешения не более чем на 25% квартир. Превратить обычный жилой дом в «мини-отель» закон не позволяет.
Каким требованиям должна соответствовать квартира?
- минимум одна кровать, санузел, жилая зона и кухня; холодная и горячая вода;
- постельное бельё и полотенца на каждого гостя;
- огнетушитель и дымовые извещатели во всех помещениях, кроме санузла;
- информационная карточка с правилами комплекса и путями эвакуации;
- вместимость: по два человека на спальню плюс не более двух человек дополнительно, но не больше 12 (не считая детей до трёх лет).
Табличка (плакет) с надписью «TURİZM AMAÇLI KONUT», номером разрешения (он начинается с кода провинции — для Антальи 07) и контактным телефоном вешается у входа в квартиру. Регламент требует указывать в объявлениях этаж, вместимость, оснащение, правила комплекса и время заезда и выезда, а после изменений октября 2025 года — публиковать во всех объявлениях и рекламе номер разрешения.
А что с Airbnb, Booking и другими платформами?
Платформы, через которые публикуются такие объявления, считаются посредниками в электронной торговле. По сообщению министерства от 26 июля 2024 года они ежемесячно передают министерству данные объявлений: адрес квартиры, сведения о владельце и номер разрешения. Если после предупреждения министерства платформа в течение 24 часов не удаляет объявление о квартире без разрешения, штраф грозит уже самой платформе, а доступ к объявлению может быть заблокирован. На практике это означает, что объявление без номера разрешения рискует быть удалённым.
Если квартирой управляет не собственник, а третье лицо, сдавать её посуточно можно только через турагентство группы «A» (закон № 1618). Риелторское агентство без такой лицензии быть посредником в посуточной аренде не вправе.
Нужно ли регистрировать гостей?
Да. На квартиры с разрешением распространяется Закон № 1774 об уведомлении о личности (Kimlik Bildirme Kanunu): он прямо упоминает «дома, сдаваемые посуточно» (günübirlik kiralanan evler). Ответственным считается владелец разрешения: он ведёт учёт данных гостей и дат заезда и выезда «день в день» и передаёт их полиции или жандармерии (как правило, в электронном виде через систему уведомления KBS). Кроме того, нужно соблюдать закон о защите персональных данных (KVKK).
Какие штрафы грозят в 2026 году?
Суммы в законе указаны в базовом размере. По Закону о проступках (ст. 17/7) они ежегодно индексируются на коэффициент переоценки (yeniden değerleme oranı): 43,93% за 2024 год и 25,49% за 2025 год. Суммы на 2026 год ниже рассчитаны так же, как в официальных уведомлениях местных органов власти, — перед оплатой проверяйте сумму в постановлении.
| Нарушение | Сумма в законе, TL | 2026 год, TL (с индексацией) |
|---|---|---|
| Сдача без разрешения, первое выявление (за каждую квартиру) + 15 дней на получение разрешения | 100 000 | 180 617 |
| Продолжение сдачи после 15 дней + ещё 15 дней | 500 000 | 903 088 |
| Продолжение сдачи и после этого | 1 000 000 | 1 806 177 |
| Посредничество в сдаче квартиры без разрешения (за каждый договор) | 100 000 | 180 617 |
| Пересдача арендатором снятой квартиры посуточно (за каждый договор) | 100 000 | 180 617 |
| Более четырёх договоров свыше 100 дней за год на одну квартиру | 1 000 000 | 1 806 177 |
Отдельные штрафы предусмотрены и для владельцев разрешений: от 50 000 TL (базовая сумма) за непредоставление информации министерству до 100 000 и 500 000 TL за отсутствие таблички, вводящую в заблуждение рекламу или несоответствие квартиры требованиям; они тоже индексируются. Штрафы за сдачу без разрешения назначает каймакам района (в Аланье — каймакамлык Аланьи), штрафы владельцам разрешений — министерство. При повторных нарушениях разрешение могут аннулировать.
Распространяется ли закон на иностранных собственников?
Да, полностью. Гражданство собственника значения не имеет: регламент прямо называет документы для иностранцев (копия паспорта, номер иностранца или налоговый номер). Иностранец, который сдаёт квартиру в Аланье посуточно без разрешения, несёт те же штрафы, что и гражданин Турции. Отдельно стоит учитывать, что регулярная посуточная сдача может повлиять на продление ВНЖ, полученного на основании владения недвижимостью, — этот вопрос имеет смысл проверить заранее.
Как посуточная аренда облагается налогом?
Налоговые вопросы мы подробно разобрали в статье налог на аренду квартиры в Турции. Для посуточной аренды важно следующее:
- по Сообщению № 328 к Закону о подоходном налоге оплата за посуточную, понедельную и иную краткосрочную аренду жилья должна проходить через банк или PTT — независимо от суммы; наличные создают риск налогового штрафа;
- с квартир, на которые выдано разрешение, взимается туристический сбор (turizm payı) в размере 0,5% (binde beş) по закону № 7183; документ об уплате нужно предъявлять министерству;
- систематическая посуточная сдача может рассматриваться налоговой как предпринимательская деятельность, а не как обычный доход от аренды; от этого зависят учёт, декларация и НДС — уточняйте до начала сдачи.
Часто задаваемые вопросы
Я сдаю квартиру на 3–4 месяца зимой. Нужно ли разрешение?
Если срок одного договора 100 дней или меньше — да. Если больше 100 дней, закон № 7464 не применяется, но помните о запрете сдавать одну квартиру более четырёх раз в год по таким договорам.
Сосед не даёт согласия. Можно ли получить разрешение без него?
В многоквартирном доме — нет: закон требует единогласного решения всех собственников квартир здания. Исключения — отдельно стоящая вилла и резиденции с особым статусом.
Я живу в России. Как подать заявку без e-Devlet?
Через представителя по нотариальной доверенности. Её можно оформить у турецкого нотариуса или в консульстве Турции; доверенность из-за рубежа, как правило, требует апостиля и перевода.
Квартира в комплексе в Махмутларе. Чьё согласие нужно?
Только собственников квартир того корпуса, где находится ваша квартира, а не всего комплекса. Копия разрешения передаётся управлению комплекса.
Можно ли сдавать отдельные комнаты своей квартиры туристам?
Нет. Разрешение не выдаётся на комнаты квартиры, в которой живёт сам собственник, а комнаты квартиры с разрешением нельзя сдавать разным гостям по отдельным договорам.
Чем может помочь адвокат?
Проверить, подходит ли квартира под требования закона, подготовить решение собственников и доверенность, подать заявку, а при штрафе — обжаловать постановление в установленный срок. См. адвокат по недвижимости в Аланье, русскоговорящий адвокат в Анталье и адвокат в Манавгате. О долгосрочной аренде — в статье договор аренды в Аланье: права арендатора и собственника, о налоговом номере — банковский счёт и налоговый номер в Турции, о покупке — покупка недвижимости иностранцами в Турции.
Материал носит общий информационный характер по состоянию на 13 октября 2026 года и не является индивидуальной юридической консультацией. Суммы штрафов и платы индексируются ежегодно, а регламент меняется — проверяйте актуальные требования на сайте Министерства культуры и туризма (ktb.gov.tr) и в e-Devlet на дату подачи.
Юридическое бюро Rufina Taştan — адвокат в Аланье: консультации на русском, турецком и английском языках.