Покупка недвижимости иностранцами в Турции: полное руководство для Алании

Алания — один из районов, где иностранные инвесторы чаще всего покупают недвижимость в Турции, и каждая сделка проходит в стране с незнакомым языком и правовой системой. Покупка недвижимости иностранцами в Турции подчиняется определённым правилам, и юридическое бюро Руфины Таштан ведёт этот процесс в Алании на турецком и русском языках. В этом руководстве мы объясняем все этапы — от права на покупку и оформления ТАПУ до юридической проверки, сборов и связи с ВНЖ и гражданством.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Турции?

Приобретение недвижимости иностранцами регулируется статьёй 35 Закона о кадастре (Tapu Kanunu). Сегодня граждане примерно 180 и более стран имеют право по гражданству приобретать недвижимость в Турции; ограничения действуют лишь для нескольких стран. Прежде чем вы решите купить объект в Аланье, мы проверяем эти условия для вашего гражданства и конкретного участка.

• Иностранное физическое лицо может приобрести не более 30 гектаров недвижимости по всей Турции.
• Объект не может находиться в военной или охранной запретной зоне; до сделки проводится проверка допуска, которая теперь в основном автоматизирована и обычно завершается за несколько дней.
• Для граждан отдельных стран могут действовать дополнительные ограничения.

Эти правила периодически обновляются, поэтому по каждому делу мы подтверждаем актуальную ситуацию до сделки.

Как проходит оформление ТАПУ в Алании

В Турции право собственности переходит только через официальный документ ТАПУ, оформляемый в Управлении кадастра (Tapu Müdürlüğü). Предварительный договор у нотариуса или частное соглашение сами по себе не передают собственность; реальный переход завершается регистрацией в кадастре. Иностранному покупателю сначала нужно получить турецкий налоговый номер — его выдают в налоговой инспекции по загранпаспорту, часто в тот же день.

С 2019 года при всех продажах иностранцам обязателен отчёт об оценке недвижимости от лицензированного SPK эксперта. Этот отчёт указывает рыночную стоимость в турецких лирах и служит основой для расчёта кадастровых сборов. Для покупателей, не владеющих турецким, присутствие присяжного переводчика в кадастре обязательно по закону.

Юридическая проверка перед покупкой

Самый важный этап — проверка, проводимая до внесения задатка и любых платежей. По объекту, который вы собираетесь купить в Аланье, мы подробно проверяем запись ТАПУ и фактическое состояние недвижимости.

• Кто является реальным собственником в записи ТАПУ и уполномочен ли продавец.
• Ипотеки, аресты, обременения и отметки; есть ли долги или запреты на объекте.
• Наличие разрешения на заселение (искан) и соответствие здания строительной лицензии.
• Обязательная страховка от землетрясения DASK, а также неоплаченный налог на недвижимость и задолженности по взносам и коммунальным услугам.
• Для новостроек — строительный статус здания и наличие разрешений.

Здания без искана или построенные с нарушением градостроительных норм несут риск сноса, штрафов и потери стоимости при перепродаже. Мы рекомендуем не производить никаких платежей до завершения этой проверки.

Расходы, сборы и правила оплаты

Помимо цены объекта, следует заранее рассчитать и расходы по сделке. Сбор за переоформление ТАПУ (tapu harcı) в настоящее время составляет 4% от заявленной стоимости и, как правило, делится между покупателем и продавцом, хотя на практике его часто берёт на себя покупатель. Также оплачивается сбор в оборотный фонд и, при необходимости, услуги присяжного переводчика.

Для иностранных покупателей оплата всё чаще должна проходить через банки и подтверждаться справкой о покупке валюты (DAB); это особенно важно, если платёж впоследствии будет использован для ВНЖ или гражданства. Указание стоимости ниже реальной несёт серьёзные юридические и налоговые риски.

Связь с видом на жительство и гражданством

Многие покупатели из России, Украины и стран СНГ в Аланье связывают покупку с видом на жительство или турецким гражданством. С 16 октября 2023 года покупка жилой недвижимости стоимостью не менее 200 000 долларов США, подтверждённой отчётом об оценке, может служить основанием для краткосрочного ВНЖ для собственника, супруга и детей до 18 лет. Владение объектом стоимостью не менее 400 000 долларов США, подтверждённой оценкой, в течение трёх лет (с отметкой-ограничением в ТАПУ) может дать право подать заявление на турецкое гражданство за инвестиции. Поскольку эти пороги и условия могут меняться, мы оцениваем актуальную ситуацию с вами по каждому делу.

Пошаговый процесс покупки

• 1. Предварительная проверка права по гражданству и статуса военного допуска по участку.
• 2. Получение турецкого налогового номера в налоговой инспекции.
• 3. Юридическая проверка записи ТАПУ и фактического состояния объекта.
• 4. Подготовка письменного договора купли-продажи/задатка и уточнение условий задатка.
• 5. Получение отчёта об оценке от лицензированного SPK эксперта.
• 6. Проведение оплаты через банк и получение справки DAB.
• 7. Оформление страховки DASK для жилой недвижимости.
• 8. Подача в кадастр, оплата сборов и оборотного фонда, регистрация в назначенный день.

Необходимые документы

• Действующий загранпаспорт и при необходимости нотариально заверенный перевод на турецкий.
• Турецкий налоговый номер.
• Биометрические фотографии (обычно две).
• Отчёт об оценке недвижимости от лицензированного SPK эксперта.
• Обязательный полис страхования от землетрясения DASK для жилья.
• ТАПУ и удостоверение личности продавца.
• Справка о покупке валюты (DAB), если планируется ВНЖ или гражданство.
• Нотариальная доверенность для удалённой сделки и присяжный переводчик, если вы не владеете турецким.

Полный и правильно подготовленный пакет документов позволяет завершить сделку без задержек в день записи в кадастре.

Бесплатная предварительная консультация

Независимая юридическая проверка до покупки недвижимости в Алании предотвращает крупные риски в будущем. В юридическом бюро Руфины Таштан мы оказываем услуги на турецком и русском языках и объясняем процесс нашим иностранным клиентам на их родном языке. Для бесплатной предварительной консультации свяжитесь с нами по телефону или WhatsApp +90 538 838 63 66 либо напишите на info@avrufinatastan.com. Наш офис расположен в Алании, район Гюллерпынары, бульвар Кейкубат.

Часто задаваемые вопросы

Нужен ли мне ВНЖ, чтобы купить недвижимость в Турции как иностранцу?

Нет. Чтобы приобрести недвижимость в Турции, заранее иметь ВНЖ не требуется; право зависит от вашего гражданства и условий статьи 35 Закона о кадастре. Владение недвижимостью может, при отдельной подаче заявления, служить основанием для краткосрочного ВНЖ.

Сколько составляет сбор за ТАПУ для иностранного покупателя в Аланье?

Сбор за переоформление в настоящее время составляет 4% от заявленной стоимости и, как правило, делится между покупателем и продавцом. На практике его часто берёт на себя покупатель; актуальную ставку мы подтверждаем до сделки.

Сколько недвижимости максимально может иметь иностранец в Турции?

Иностранное физическое лицо может приобрести не более 30 гектаров недвижимости по всей Турции. Кроме того, объект не может находиться в военной или охранной запретной зоне; до сделки проводится проверка допуска.

Обязателен ли отчёт об оценке?

Да. С 2019 года отчёт об оценке от лицензированного SPK эксперта обязателен при всех продажах иностранцам. Отчёт указывает рыночную стоимость в турецких лирах и служит основой для сборов.

Можно ли купить недвижимость в Алании, не приезжая в Турцию?

Да. По правильно оформленной доверенности вы можете провести весь процесс, не приезжая. Мы советуем ограничить доверенность только необходимыми действиями.

Делает ли покупка недвижимости меня турецким гражданином автоматически?

Нет, это не автоматически. Владение объектом стоимостью не менее 400 000 долларов США, подтверждённой оценкой, в течение трёх лет может дать право подать заявление на гражданство за инвестиции; заявление — отдельный процесс, и условия должны быть соблюдены.